工作底稿要求-单项.docVIP

单项资产（资产组合）评估工作底稿要求 一、业务委托书 详见业务委托书样本 二、评估计划 （1）评估计划的内容应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程； （2）评估计划应当包括以下基本内容： ①评估项目基本情况（评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等）； ②时间进度； ③人员安排； ④主要评估程序； ⑤评估方法； ⑥技术方案； （3）评估计划应当由评估机构相关负责人审核、签字。 三、存货评估 （一）现场调查记录 现场调查的方式：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式。 1、取得委托方、相关当事方所申报的资产明细表。要求： ①评估申报明细表填列的各资产科目完整； ②各科目评估申报明细表的填列内容准确、完整； ③评估申报明细表提供方盖章确认； ④申报表与《评估业务约定书》的评估对象和评估范围一致。 2、询问估价对象的存放地、类别、进货来源、管理方式、流动性、有效期限等，作出询问记录。 勘察存货保管现场作出记录，并据以编制存货盘点工作计划。 3、核实评估对象的存在性、完整性及有用性 （1）全面盘点评估对象，填写资产盘点表，并由估价师、存货管理人、企业代表签字，并加盖企业公章。 对无法实施现场盘点的资产，应说明其原因，以及采取的特殊确认方法，并分析对评估结论的影响。对无法实施现场盘点且无法实施替代程序确认评估对象的真实完整，应考虑中止（终止）业务约定。 （2）检查存货质量（保质期、破损、淘汰等），企业申报报废的存货，应由企业决策层书面予以确认。 （二）收集评估资料 包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等 1、资产占有方最近购进相同存货的合同和发票； 2、市场销售或购进相同存货的价格信息 3、证明存货流动性的资料：记录存货生产时间、库存时间、销售状况记录以及市场供求状况的资料； 4、存货质量鉴定有关技术资料或专业鉴定报告（若需要时）； （三）评定估算 1、说明评估技术思路，以及选择评估方法及其理由； 2、市场调查案例的选择及可比性分析，确定市场价格；如果是处理库存货物，二手市场价格的调查与分析，确定二手市场价格。（注：均为含税价格） 3、4、评定估算过程和结果正确 （1）在使用成本法、市场法和收益法评估资产的过程中，各项公式、模型应用正确，各项参数、比率确定正确，各种逻辑关系钩稽正确； （2）数学计算过程和结果正确。 四、不动产评估 业务约定：应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益（如：承租权、使用权、地役权）。 除非具备法定的快速前提（破产清算、司法处置、经国有资产管理部门批准等，并在业务约定书中约定），不应随意按快速变现前提评估其清算价值。 （一）现场调查 现场调查的方式：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式。 1、取得委托方、相关当事方所申报的资产明细表。要求： ①评估申报明细表填列的各资产科目完整； ②各科目评估申报明细表的填列内容准确、完整； ③评估申报明细表提供方盖章确认； ④申报表与《评估业务约定书》的评估对象和评估范围一致。 2、资产的产权调查 （1）房屋及建筑物：查阅并取得房产证、土地使用证、设定的他项权利（租赁权、抵押权）； （2）土地使用权：查阅并取得土地使用权证、出让合同或用地协议；设定的他项权（抵押、租赁、地役权等）。 （3）在建工程：查阅并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证；存在的法定优先受偿权调查（抵押、留置权、施工款）。 3、调查评估对象的现状和使用状况的记录 （1）房屋及建筑物：应逐项（栋）进行现场勘查，对房屋实体情况、使用及租赁情况、区位状况、与所在区域政府规划的协调性等进行调查并作出调查记录（详见房屋现场勘查表）。 一次评估数量较大、条件相同或相似的建筑物，可对规模大、价值高、有代表性的建筑物单独作出调查记录，但单独作出勘查记录的建筑物占委托评估范围的总量及评估总额均不得低于80%。对规模小、价值低或类似建筑物，采用列表方式作出调查记录，但应记录的要素应当完整。 （2）土地使用权：逐宗进行现场勘查、包括：土地实体情况（宗地形状、地形地貌、开发成熟情况）利用情况（实际用途、容积率、地面建筑物附着物面积、年代、结构、绿化）；租赁情况、土地区位状况（详细位置及所处经济环境）、土地用途与所在区域政府规划的协调性、土地与地面建构筑物之间的协调性等，并形成现场勘察表。（详见土地现场勘查表） （3）对于水利工程、码头、桥涵、道路等以及隐蔽构筑物，根据其价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工