市场比较法估价蓝本.docVIP

(2)市场比较法 市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估期日地价的方法。 在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。 其计算公式为： 待估宗地价格 =比较实例宗地价格 待估宗地情况指数 ×——————————— 比较实例宗地情况指数 待估宗地估价期日地价指数 ×—————————————— 比较实例宗地交易日期地价指数 待估宗地区域因素条件指数 ×—————————————— 比较实例宗地区域因素条件指数 待估宗地个别因素条件指数 ×—————————————— 比较实例宗地个别因素条件指数 Ａ、比较实例选择 选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： ①用途相同 ②交易类型相同 ③属于正常交易 ④区域及个别条件相近 ⑤统一价格基础 本次评估选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例。 案例基本情况介绍如下： 案例A： 位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通”，宗地内场地平整。 案例B： 位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通”，宗地内场地平整。 案例C： 位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通”，宗地内场地平整。 Ｂ、因素选择与因素说明 结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响待估宗地地价的主要因素有： ①交易时间：进行交易期日差别修正； ②交易情况：是否为正常、客观、公正的交易； ③土地使用年限：指自评估基准日起的土地使用有效年限差别修正； ④区域因素：主要有交通便捷度、距市中心距离、基础设施状况、环境质量等； ⑤个别因素：主要有宗地面积、形状、容积率、规划条件等。 C、因素条件说明 估价对象和比较实例的各因素条件说明列表如下： 因素条件说明表 内容 待估宗地 案例A 案例B 案例C 土地位置 可塘镇324国道南侧 可塘镇324国道北侧 可塘镇324国道南侧 可塘镇324国道北侧 用 途 工业 工业 工业 工业 土 地 等 级 工业二级 工业二级 工业二级 工业二级 交 易 类 型 出让 出让 出让 出让 交 易 情 况 正常 正常 正常 正常 交易价格(元/平方米) 待估 350 335 340 使用年期 40年 50年 50年 50年 交 易 期 日（估价时点） 2011.9.28 2011.3 2010.12 2011.1 区 域 因 素 交通条件 便捷 便捷 较便捷 较便捷 产业聚集度 一般 一般 一般 一般 城市基础设施 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 规划前景 一般 一般 一般 一般 环境质量 一般 一般 一般 一般 个 别 因 素 容积率 1.3 1.3 1.0 1.1 临街类型 单面临街 单面临街 单面临街 单面临街 宗 地 面 积 5750 9538 12318 14213 宗 地 形 状 较规则 规则 较规则 较规则 地 形 坡 度 较平坦 较平坦 较平坦 较平坦 地 质 状 况 一般 一般 一般 一般 规 划 限制 无 无 无 无 D、编制比较因素条件指数表 ①交易类型 本次评估交易类型可以不作修正。 ②交易情况修正指数 待估宗地和案例都是正常交易，指数均为100。 ③交易期日修正指数 三宗交易案例距评估基准日不超过1年，1年内海丰县工业用地价格变化不大，交易期日修正指数均取100。 ④土地使用年限修正指数 年期修正系数公