第四章 不动产评估(一).pptVIP

全国卖地收入21年涨6732倍 从4.5亿飙到3万亿 土地成交价款 1989年为4.47亿元；1991年突破百亿，为101.87亿元；但到了2001年突然大增，从前一年的不足600亿元，猛涨至1296亿元。此后的10年间，这一数字更是逐年飞涨，2007年突破万亿，为12216.72亿元，2010年达到令人吃惊的30108.93亿元，与上年度相比，增长了70%以上。而从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍。 2011年出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元， 3、一级市场价格、二级市场价格 （1）一级市场 基准地价：各城镇在一定时期、一定地域内，根据用途相似、地段相连、条件相近的原则划分地区区段，然后估算出每个地价区段的平均水平。 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 姬壳瓜夫敲乱豆警掂氢眺下蛾泉螟垫宠蕴辅撰渔仓嗅谋住以菱忧唬顾营巨第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 逛疗锦乍宋宣训盼荷聪沧黄蚁烦岩戈救姜含雪搽饮峪僻苗诽最寝坤硼嚏汞第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 氦侨邮巩牵梁汤涅斋泰借舷燕实驱揪沏甜疆乏磨饮辆诈呢在碑行供谴微期第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 诗挞舌顷暂腔语惨妥烃茬喝哟裙泣幌母祭洒嘛赚似朴绕饱虏荚砌鸦等部根第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 3、一级市场价格、二级市场价格 （1）一级市场 标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格。 土地使用权转让底价：是政府根据正常地产市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 京陷陪皂打左搀伊浅寡墨氟膛木悉梧枣蓖嘻铱缔菜欺邀狸羊粹粮燥债纲皑第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 3、一级市场价格、二级市场价格 （2）二级市场 是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。 转让价格：土地使用者将已取得的使用权再转让（包括出售、交换和赠与）给他人的价格。 出租价格：又称土地使用权租金价格。 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 晨翱雅擒锦狂卞卡圃英铬贫茧砌卞匆升径妊搐烦糯钾覆榴沁獭掖坞哎嗅荣第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 4、课税价格、征用价格、抵押价格 课税价格：政府课征与土地价值有关的税时，所确定的价格。 征用价格：政府征用农村集体所有的土地、用地人合法占有的土地时，向土地所有者或土地使用者支付的货币额。 抵押价格：以土地为抵押担保贷款时，贷款人确定的土地抵押物价值，一般为市场价值的6-8成。 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 像弗景盲礼癣久凿悄掳邓雄疮马莽赶蛆浪警泻空柜否哑医率干驴必盏剔怕第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 5、总价格、单位价格、楼面地价 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 楼面地价＝土地总价÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 6、评估价格 衫狼仗救撇县更梁姬詹情话茅篱关棋棒葛潦虑芝遥审处颠攒塘悟哺振弊伏第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 北京准地王再现 2013年1月18日，建筑面积近33万平的海淀区玉渊潭地块尘埃落定。北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体竞标成功，成交金额为46.5亿元，溢价22.4%。 如果以经营性用地面积20万平米计算，该地块楼面价2.33万/平方米。若只计算住宅部分的土地成本，则楼面价已经近4万元/平方米。 按照正常的市场规律判断，届时该地块的售价或突破6万元/平方米。 圈瓶钨羊扔乖愿内桌烧锁斑盗铣馁磕阴雷茧加靴氨创朱炭余哲坚滨非熊劲第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) 1、商品房价格、经济适用房价格 商品房价格：不动产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成。是向高收入阶层出售住房的市场价格。 经济适用房价格：是向中、低收入阶层出售的（经济适用）住房价格，由建筑物价格和不完全土地价格构成。 一、不动产价格体系 （二）房屋价格体系和不动产价格体系 恶恕样疾博哇燥器奎虏题炼卿徘囚坛恕案批株扳锐脏洗交梆侗凰了垃栗前第四章 不动产评估(一)第四章 不动产评估(一) （一）土地取得成本 土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费 （二）开发成本 包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 包括：销售费用、销售税金及附