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第一章 一、资产的分类：按能够独立存在： 可确指的资产：能够独立存在的资产 不可确指的资产：不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉 二、资产评估的假设：1、交易假设 2、公开市场假设 3、持续使用假设 4、清算假设 三、资产评估的原则： 1、资产评估工作原则：独立性原则、科学性原则、 客观公正性原则、 可行性原则、 简易性原则 2、资产评估技术经济原则： 预期收益原则、 供求原则、 贡献原则、 替代原则、 估价时点原则 第三章 一、调整相关的差异 1、时间因素：用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。 2、地域因素 3、功能因素 4、成新率因素 5、交易情况调整 6、市场状况的差异 如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。 二、功能价值法 （P48例3—1） 条件：只有功能差异 功能与价格成线性关系 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象生产能力／参照物生产能力） 三、成本市价法（ P49例3—6） 条件：只有成本因素的差异 确定成本市价比率，是参照物成交价格与参照物合理成本之间的比值。 资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格/参照物现行合理成本） 四、成本法（基本公式） 被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗 五、重置成本 一般可以分为 复原重置成本：（仿制）相同的材料、建筑、标准、设计、规格、技术等，现在的价格。 更新重置成本：（现在的）现代建筑、标准，新型设计、规格、技术等。 1.重置核算法：它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本（管理费）。（购买型、自建型） 2.物价指数法：根据资产的历史成本按物价指数进行调整来获取被评估资产的重置成本。 其中价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。 注意问题: 物价指数法计算的是复原重置成本。 六、功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 七、经济性损耗：又叫经济性贬值，是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。 外部因素对资产价值的影响均可归为两类： 1.造成营运成本上升 2.导致闲置 八、收益法运用的前提条件：（简答） 1.被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量 2.获得预期收益所承担的风险也能预测并用货币衡量 3.被评估资产预期获利年限可以预测。 九、预期收益额：指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 1、资产未来预期收益额 2、客观收益 3、归资产所有者所有的收益 十、折现率的两种形式： 折现率：未来有限期收益折算成现值的比例。 本金化率（资本化率）：未来无限期收益折算成现值的比例。大，风险更高 十一、纯收益不变 (1) 评估值＝A/r r资本化率 A年金 (2) P= A×普通年金现值系数 十二、纯收益在若干年后保持不变 （1）评估值＝?Rt/(1+r)t + A/r*(1+r)-n 前期收益额 后期收益额 (各年不等) (各年相等无限年期) （2） 前期收益额 后期收益额 (各年不等) (各年相等有限年期) 其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为t；（2）收益年期有限为n；（3） r0。　　 这里要注意的是，纯收益A的收益年限期是（n-t）而不是n。 十三、资产评估方法之间的联系：从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。 第四章 一、流动资产的特点：（一）周转速度快 （二）变现能力强 （三）形态多样化 二、按价格变动系数调整原成本评估步骤： （1）从总成本中剔除超出正常范围的不合格在制品的成本； （2）从总成本中剔除非正常的不合理费用； （3）测算材料从开始生产到评估日的价格变动系数； （4）测算工资、燃料、动力等制造费用从开始生产到评估日的价格调整系数； （5）确定评估值，必要时还要从变现的角度修正评估值。 三、按在制品的完工程度计算评估值（第4章PPT29页例题） 约当量——根据在产品完工程度折合相当于完工产品的数量 在制品评估值＝产成品重置成本×在制品约当量 在制品约当量＝在制品数量×在制品完工率 四、市场法如何调整产成品评估值： 对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部