第七章物业使用和维护的法律规定-物业管理法规.pptVIP

第七章：物业使用和维护的法律规定 【核心能力培养】能使学生在物业使用和维护的纠纷中分清物业 公司的责任，妥善地处理好物业使用和维护的秩序。 【具体教学目的】熟悉物业使用和维护的法律规定； 掌握物业共用部位、设施设备的使用和修缮责任。 【教学重点】物业共用部位的保修期限规定； 共用部位及设施设备修缮的责任 【教学难点】共用部位及设施设备修缮的责任 第七章：物业使用和维护的法律规定 注意:1、不得改变公共建筑和共用设施的用途 2、不得擅自占用、挖掘道路、场地。 3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应承担物业管理区域内相关管线和设施和设施设备的维修、养护责任。 4、装饰装修时要相互告知 5、专项维修资金。业主所有。用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新。 第七章：物业使用和维护的法律规定 一、建筑工程的最低保修期限 《建筑工程质量管理条例》第40条：在正常使用条件下：建设工程的最低保修期限为： 1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限（即所谓“终身保修”制度） 2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年 3）供热和供冷系统，为2个采暖、供冷期 4）电气管线、给排水管道设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 保修期自竣工验收合格之日起计算。 二、房地产开发企业对买受人的保修责任： 《商品房销售管理办法》第33条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。” 房地产开发企业对买受人的保修期： 不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的最低保修期的，保修期不低于此规定最低保修期。 1、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。 2、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。 【案例一】：某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏,湿了以下三层沿管的大片外墙.物业公司提出要对其维修,其维修费由谁出 108单元单号8家住户,其说法不一,7,8层的住户说:此事与他们无关,他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出.请问你对此有什么看法 。 【案例二】：路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理公司称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；开发商则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。 请问本案的责任应由谁业承担，为什么？ * * 主 讲 人：刘 华 案例：某小区2002年5月20日竣工验收合格。陆某于2006年6月1日与该小区开发商签订了一套商品房的买卖合同。同年6月8日交钥匙。9月20日办好房产证。陆某从8月至10日用于装修，11月20日入住使用。12月初下了一场大雨，发现有面外墙渗水，将数万元的装修也破坏了。陆某找到物业公司，要求赔偿。物业公司认为应找开发商。开发商又说那要找建筑商。到底此案该谁承担责任？ 主 讲 人：刘 华 主 讲 人：刘 华 主 讲 人：刘 华 《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的最低保修期 第5条 6个月 灯具、电器开关： 由房地产开发企业与用户自行约定。 其他部位、部件 1年 卫生洁具： 1个采暖或供冷期 供热、供冷系统和设备 2个月 管道堵塞： 1年； 门窗翘裂、五金件损坏 1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂： 1年 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 3年 屋面防水 主 讲 人：刘 华 主 讲 人：刘 华 主 讲 人：刘 华