第二章 资产评估基本方法要点.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * （2）公式法（使用年限法） 资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值） ×实际已使用年限÷总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限） 名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间 ×100％ 注意：资产的利用率可能小于、等于、大于1，则资产的实际已使用年限大于、等于或者小于名义已使用年限。 例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。 例1： 该设备的实体性贬值为： 资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46 例2：书上例2-14 利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产的实体性贬值额的一种方法。其中修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果通过修复恢复到其全新的状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。 （3）修复费用法 2、功能性贬值及其估算方法 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 功能性贬值表现形式:超额运营成本 超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 超额运营成本＝∑（各年净超额运营成本×折现系数） 分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素： ?生产效率是否提高 ?维护保养费用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人数量是否降低 估算步骤： 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 计算二者的差异，确定“净超额运营成本”。 估计被评估资产的剩余寿命。 以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现。 如书 例2－15 例2：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。 根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元) （2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元) （3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额: 12060×(P/A，10%，3) =12060×2.4869=29992（元） 3、经济性贬值的估算 经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。 产生的原因有： （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升，从而减少了收益； （4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。 估算方法： （A-间接法；B－直接法） A 经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100% 经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值—功能性贬值）×经济性贬值率 B 经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额×（1－所得税 率）×现值系数 如书例2－16 例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。 评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，要求估算经济性贬值率，如果已知该电视机生产线的全新重置成本为2000万元，实体性贬值率为15％，功能性贬值额为重置成本的10％，则经济性贬值额为多少？该生产线最终的成本