资产评估第2章专用课件.ppt

第二章 资产评估的基本方法 资产评估方法 ——是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段 。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型：成本法、收益法、市场法。 3.供求决定价值论：均衡价值观 需求价格：消费者愿意支付的最高价 均衡价格 供给价格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。 对资产价值的理解 1.资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 2.价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 价格 成本 第一节 成本法（The cost method） （三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗 －功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 复原重置成本和更新重置成本 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进 1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括： 购买支出、运输费、安装调试费等。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 该方法可用于计算复原重置成本， 也可用于计算更新重置成本。 注：采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法（虽然功能与成本成正相关的关系，但不是同比例增加，随着功能的增大，成本的上升幅度会趋缓，表现出规模经济效应） 若功能与成本呈指数关系，计算公式： ??? 该方法计算的一般是更新重置成本 (参照物一般为新技术条件下生产的资产) 规模经济效益指数法 例：被评估资产生产能力为600000件/年，参照物重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设x值0.7，求被评估资产的重置成本。 5000×（600000÷300000） =8122（元） 3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本（仅考虑了价格变动的影响，忽略了技术进步对资产价值的影响） 例题： 1.某项资产构建于1990年，账面原值为10万元，2000年进行评估，已知1990年至2000年该类资产定基物价指数分别为100%和160%。求该项资产的重置成本。 2.某项资产构建于1990年，账面原值为20万元，2000年进行评估，已知1990年至2000年该项资产价格每年上涨10%，求该项资产的重置成本。 4、统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K ?? 计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 2、使用年限法 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。