佛山市禅城区城镇土地定级与基准地价更新成果汇编及应用指南.docVIP

高明区2011年网格点基准地价更新成果 成果汇编及应用指南 佛山市高明区国土城建和水务局 广东中地土地房地产评估咨询有限公司 二Ο一二年八月 目 录 第一节 评估范围及地价内涵 1 一、评估范围 1 二、地价内涵 1 第二节 基准地价更新成果 3 一、成果体系 3 二、级别基准地价更新成果 4 三、区片基准地价更新成果 8 四、网格点基准地价更新成果 8 第三节 基准地价修正体系 9 一、商业用地宗地地价个别因素修正体系 9 二、住宅用地宗地地价个别因素修正体系 12 三、工业用地宗地地价个别因素修正体系 14 四、特殊用途用地修正 15 第四节 基准地价更新成果应用指南 20 一、基准地价更新成果说明 20 二、基准地价成果应用 22 第一节 评估范围及地价内涵 一、评估范围 此次高明区基准地价更新维护的工作范围为：覆盖高明区面积约为242平方公里土地（评估范围）。包括荷城街道办、杨和镇、更合镇以及明城镇主要城区及规划建成区。 二、地价内涵 （1）商业用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）于估价基准日为2011年12月31日，土地使用年限为40年，平均容积率为2.0的首层楼面地价（熟地价格，包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。 （2）住宅用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）于估价基准日为2011年12月31日，土地使用年限为70年，平均容积率为2.0的平均楼面地价（熟地价格，包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。 （3）工业用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）于估价基准日为2011年12月31日，土地使用年限为50年，平均容积率为1.0的地面地价（熟地价格，包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。 在估价基准日，地价内涵中界定的“五通一平”、 “五通一平”开发程度是本次高明区地定级估价划定区域范围内各用途土地开发所达到的平均状态，其中的“五通”是指市政设施配套达到的普遍水平；“一平”是指为达到工程建设条件等土地使用目的，按城市规划的要求使场地达到完全平整、基本平整和局部平整的状态。按以上价格定义，在网格点基准地价成果应用时，若具体宗地的土地开发程度与价格定义的开发程度有差异，则需进行开发程度修正。 各用途土地基准地价的内涵见下表： 表1-1 高明区各用途土地地价内涵 土地用途 项目 商业 住宅 工业 土地开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 平均容积率 2.0 2.0 1.0 价格表现形式 首层楼面地价 平均楼面地价 地面地价 备注：商业的价格表现形式为首层楼面地价，在实际成果应用过程中若需要在首层楼面地价和平均楼面地价间进行换算，采用的商业用地平均容积率为2.0。 第二节 基准地价更新成果 本次基准地价评估过程中，利用佛山市高明区动态基准地价软件平台生成各用途土地网格点基准地价，然后以各用途土地网格点基准地价为基础经算术平均生成各用途土地区片基准地价，最后以各用途土地区片基准地价以各区片土地面积为权重加权生成各用途土地级别基准地价。 一、价格体系 高明区网格点基准地价更新成果价格体系包括了三个层次：即宏观、中观以及微观三种。各成果分别对应形式有：高明区各用途级别基准地价、区段基准地价以及网格点基准地价三种。其中，网格点基准地价是成果体系中的基础，区段与级别基准地价基于网格点基准地价而生成。 1、级别基准地价 级别基准地价是基准地价的宏观表现形式，主要作用是为政府了解城镇土地资产价值、掌握地价总体水平与变化趋势提供参考，为政府利用土地价格杠杆参与宏观调控、促进经济社会持续、快速、和谐发展提供决策参考。因级别基准地价反映的是设定内涵条件下较大范围内国有建设用地出让土地使用权的平均价格，受级别范围的大小、级别土地均质程度等因素的影响。 2、区段基准地价 区段基准地价为区域内条件一致、地价水平一致、区域连贯的区域平均价格，是级别价的进一步细化成果，主要用于反映同一级别内不同区域价格的差异。 3、网格点基准地价 网格点基准地价是基准地价的微观表现形式，和常规基准地价一样，网格点地价的地价水平同样是市场地价的反映，它通过大量市场交易案例，采用常规评估方法评估出市场交易案例在设定条件的地价水平值后，通过计算机的空间插值功能，自动生成一系列的网格点，实现地价更微观的表现形式，能够相对具体客观地反映土地的区位因素条件