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一、完整的估价报告（8部分）1、封面； ? ? 2、目录； ? ? 3、致委托人函； ? ? 4、注册估价师声明；5、估价的假设和限制条件； 6、估价结果报告； 7、估价技术报告； 8、附件。（一）封面（7项）：1、报告名称：房地产估价报告； 2、估价项目名称； ? ? ? ? ? 3、委托人全称； ? 4、估价机构全称； 5、注册估价师姓名及其注册号； ? 6、估价作业日期； ? 7、估价报告编号。（二）目录（三）致委托人函（11项）：1、委托人全称； 2、估价对象； ? ? 3、估价目的； ? ? 4、估价时点；5、价值类型； ? 6、估价结果：大写和小写，总价和单价； 7、报告应用有效期； 8、提供报告数量；9、估价机构全称； 10、法人代表签名； 11、报告出具日期。（四）注册估价师声明：1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名；2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。（五）估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明；确定因素不得假设；不确定因素的假设，应合理且有依据。（六）估价结果报告+编号（13—15项）：1、委 托 人：单位全称、法人代表、住所；? ? ? ? ? 或者 个人姓名、身份证号、住所。2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。3、估价对象：名称；（1）区位状况；坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。（2）实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、建成年月、平面布置等。? ? ? ? ? ②土地——四至、形状、地势、规划条件等。（3）权属状况：①建筑物——权属（他项）证书、所（共）有权人、用途、面积等。? ? ? ? ? ②土地——权属（他项权）证书、使用权人、性质、用途、（分摊）面积、使用年限、终止日期等。4、估价目的：抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。? ? ? ? 拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值。? ? ? ? 表述要规范。5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。6、价值定义：价值类型及其内涵：（1）市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。（2）快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。（3）谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值；——应说明有无法定优先受偿款。（4）清算价值：不符合持续使用条件。（5）投资价值：某个投资者角度衡量的价值。7、估价依据。8、估价原则：（1）独立、客观、公正；（2）合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则（抵押）。9、估价方法：（1）估价方法及其定义；应选用2种以上的方法；（2）成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。（3）收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。10、估价结果：总价和单价（总价/建面）、大写和小写；楼面地价（土地）。11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。12、估价作业日期。13、估价报告应用有效期。（以下为抵押报告）：14、市场风险提示。15、短期强制处分和变现能力分析：影响房地产变现能力的因素有：（1）通用性；（2）独立使用性；（3）价值大小；（4）可分割转让性；（5）开发程度；（6）区位；（7）市场状况。（七）估价技术报告1、个别因素分析；位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。6、估价测算过程；7、估价结果确定：要有理由。（八）附件。注意：1、 ? ? 大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。2、 ? ? 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。3、 ? ? 成本、费用、租金（有租约除外）、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。4、 ? ? 用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感情色彩、自相矛盾。5、 ? ? 基准地价法要有评估过程。6、 ? ? 要说明基准地价的内涵。7、 ? ? 年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N]。8、 ? ? 前后面积是否吻合。9、 ? ? 计算数值是否正确。10、 ? ? 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。11、 ? ? 抵押报告是否体现谨慎原