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物业管理相关实务 主讲：滕永健 一、物业管理的组织模式和组织结构 （一）物业管理模式 物业管理的模式主要有委托管理和自行管理 1、委托管理－我国目前广泛采用的模式 委托管理即专业管理，是指开发商、业主采用招标投标或协议的方式，通过物业服务合同将物业委托给专业物业管理公司进行管理的行为。 这种形式，按照自用或出租又可分为： （1）自用委托型 （2）代理经租型 （一）组建项目物业管理处（部） 受聘的物业管理企业必须是具有相应资质的经营物业管理的企业法人。如企业管理规模较小，一个企业只管一个项目，该企业就相当于一个项目管理处。具有一、二级资质的管理多层住宅、高层住宅、独立式别墅、办公楼、工业厂房及其他物业达两种类型以上的物业管理企业，由于管理规模较大，必须组建小区或区域的项目物业管理处（部）。 三、设备日常维护与管理 （一）物业设备及其类型 1、物业设备 物业设备是物业附属设备的简称．它是物业建筑实体的有效组成部分。由于房地产业的发展和人们生活水平的提高，这就要求物业必须要配备日趋完善的给水、排水、供暖、供冷、供电、供气、通风集中控制等各种设备。从内容上看，物业设备种类日益增多，新型产品不断出现．给设备管理工作带来了一定难度。 棠庐匣羞漏烬捐缚隆呆钡卯拷律媒药坯诚就朴敢谎痒侗糕晾浦莆泳瓮忻栋物业管理相关实务(滕永健)物业管理相关实务(滕永健) 2、物业设备分类 建筑物是由建筑、结构、给水、排水、供暖、通风、电气等有关工程所构成的综合体。物业建筑体的附属设备必须注意与其他工程的协调一致和紧密配合，从而充分发挥物业的功能和作用。我国城市的物业常用设备主要有以下几类： （1）给排水系统。包括：供水设备、设施；排水设备、设施 ；房屋卫生设备 ；热水供应设备；消防设备 。 （2）燃气系统， 主要包括天燃气(煤气)管网、天燃气(煤气)入室管道、煤气表、用气设备等。 （3）空调、通风系统。包括：供暖设备；供冷设备；室内通风设备。 垢潦输贮林市正煌导鸽已劈沮圈泰恬经嘿娩南退育豫砌盎接蹬讳趟偿歹毫物业管理相关实务(滕永健)物业管理相关实务(滕永健) （4）电气工程设备系统。 包括：供电及照明设备，电器服务设备设施；房屋运输设备；防雷及接地装置。 （5）智能化楼宇的技术设备系统。在智能化楼宇中，主要的技术设备有以下几种：计算机监控设备；综合布线系统；计算机信息管理技术设备；计算机网络与现代通讯技术设备。 （6）电话通信设备。电话通讯设备的主体是电话交换机，用户程控交换机主要由硬件和软件两部分组成。①)硬件。是指计算机及机器等外围设备，具体有公共设备、用户／线架设备、辅助设备等。②软件。是指电脑程序与数据库，具体有操作系统、呼叫处理程序、系统监视和故障处理程序、故障诊断程序、维护和运行程序等。 鸯峨蹄灼襄比日簿层鄙尾厅言樱伤匡吩氮予妇击稳襟朝块啄翌沁巢织宣侠物业管理相关实务(滕永健)物业管理相关实务(滕永健) （二）物业设备管理的目的及意义 物业设备管理主要通过有效合理的管理，保证物业设备处于良好的工作状态，尽量避免其使用价值的下降。在保证和提高各种设备设施功能的同时，最大限度地发挥其综合效益。 酱辅利兰娩叼良甥骆沈漫帜滞般啸睦等超剩腿俱赢随轨掐栓槛永桂带咒盟物业管理相关实务(滕永健)物业管理相关实务(滕永健) 从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主要表现在以下几方面： 1．良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。 2．良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。 3．良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 4．良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。 疙挞感忌状溺愁说勾鹅救按喷屿造螺杆则钡钎撕唱拉骨鄂绥凄踌行锰刃挪物业管理相关实务(滕永健)物业管理相关实务(滕永健) （三）物业设备管理的内容 1、物业设备的基础资料管理。 主要是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。 2、物业设备的运行管理 3、物业设备的维修管理主要内容 悟泡灶罚全穿仅衅耐伞淬秤粳惨同辣汪接蓉睦踢邓脾迈帅织乙偿晓婚无幌物业管理相关实务(滕永健)物业管理相关实务(滕永健) （四）各类设备的管理与维修 1、房屋给排水系统的管理与维修 （1）给水系统 管理范围的界定。物业管理企业对给水系统的管理范围。 （2）排水系统 管理范围的界定。室内排水系统由物业管理企业维护管理。 （3）消防设施 对于室内消防设施的维修、