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关于我国房地产宏观调控的可持续发展思考 摘要：房价问题已经成为影响当今不同群体幸福指数的重要因素。在房地产市场，中央政府和各地方政府相继出台了一些调控市场的政策和措施，各方对其影响和产生的效果观点不一。本文结合房地产市场宏观调控目标的框架性分析，对这些政策出台的目标及对房地产市场的影响进行了诠释，认为这些政策和措施对于我国房地产市场有助于可持续发展趋势。 关键词：房地产；宏观调控；可持续发展 作者简介：李海林（1971-），男，陕西宝鸡人，陕西省宝鸡市陈仓区房地产管理所，经济师，副所长。 1近几年房地产宏观调控效果分析 2003年以来，国家综合运用行政、财税、金融、土地等手段，逐步加大了房地产宏观调控力度，但效果并不尽如人意，房价持续上涨、市场秩序混乱等问题依旧比较突出。 房价持续上涨，部分城市尤为突出。2003年以来，我国房屋销售价格持续上涨，而2007年年初以来房价上涨压力进一步加剧，房价走势与调控目标存在一定的差距。国家统计局数据显示，2007年6月份70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅分别比1月份、3月份和5月份提高1.5个、1.2个和0.7个百分点。此外，北京、深圳等中心城市房价上涨较快，2007年年初以来同比涨幅基本保持在9%以上。 市场交易秩序混乱。由于房地产市场尚处在发展的初级阶段，市场监管法规建设远远滞后于市场的发展速度，市场交易秩序比较混乱，缺乏对开发商——市场强势方的有力约束，部分开发商为获取利益而误导市场、违规销售、“缺斤短两”的现象时有发生，严重影响了公众利益，不利于房地产市场的健康发展。 住房保障力度不足。近年来，在各部门的共同努力下，住房保障体系建设取得了一定成果，但目前仍存在保障范围不广、保障密度不大等问题。部分城市对建立住房保障制度、解决“双困”家庭住房困难问题的认识仍需加强，相关政策不到位，管理机构及人员经费没有落实；部分已实施廉租住房制度的城市，到位资金量较少，进展速度缓慢等问题也比较突出。 房地产业作为国民经济的重要风向标，它的发展状况与国民经济的发展好坏具有高度的正相关性，因而历来倍受各级政府的普遍关注和高度重视。近年来，一些地区房地产投资增幅偏快、房价上涨过高。与之形成鲜明对比的是，中低价位、中小户型房屋严重供不应求。这些问题影响了普通居民基本居住和国民经济的健康发展，不利于构建和谐社会。[1] 2应切实处理好房价趋于合理和住房保障的关系 住房具有消费品和投资品的双重特点，这就决定了政府在房地产宏观调控中具有双重目标，一方面要关注投资品价格，避免资产价格泡沫产生到最终破灭时给宏观经济造成影响；另一方面，住房作为消费品，要满足居民的基本住房需求，保障民生。然而，政府双重目标中的侧重点应是不同的。 住房作为投资品时，房价很大程度上受到投资者的预期影响。此时，政府在稳定房价中的责任是有限的，而且维护房价的成本也非常高昂，即使实现了房价的稳定，由于投资者的购买能力和受益程度远大于中低收入者，因此在资产市场中政府主要的职责应是维护房地产市场交易公平、公正和信息透明，同时分析监测房价的走势，及时警示投机行为，防止出现房价过快上涨而产生泡沫，以及泡沫最终破灭时出现的系统性风险。 住房作为消费品时，应重点满足居民的基本住房消费需求。居民的住房消费需求是一种生存需求，在配置住房资源时应优先实现“公平”，而非“效率”。因此，住房作为民生消费品，政府在配置住房资源中的作用非常重要，一方面要保障公民有房住，要支持、维护住房作为消费品的价格（租金）稳定；另一方面要保障即使是最困难的人群都能住上房子——实现其住房保障职责。[2.3.4] 2.1需求过旺是拉动房价上涨的主因 政府稳定房价的意图是防止房价过快上涨而产生泡沫，因为泡沫最终破灭时会对宏观经济产生负面影响。为采取行之有效的措施，切实稳定房价，应全面分析房价上涨的原因。纵观过去几年来分析我国房价的报告，大多数人认为住房购买需求旺盛是主要因素，同时也有一些其他因素需要引起注意。 经济快速增长引起住房需求持续上涨。自2003年以来，我国的房屋销售价格一直呈现出较快的增长态势，从住房市场的供求双方来看，居民购房需求快速增长与住房供应有限引起的供需缺口不断加大是房价上涨的根本性原因。近年来，随着国民经济的快速发展，我国城镇居民可支配收入快速增长，2005年和2006年分别增长9.6%和10.4%，2007年第一季度增速更是达到16.6%。同时，随着城市化进程的加快，大量农村人口涌入城镇，2002～2005年城镇人口净增近6000万人，直接加剧了城镇住房需求压力。然而受生产能力的限制，住房供应却不能无限制增加，房屋竣工面积在较长的时期内已低于房屋销售面积。旺盛的需求和有限的供给共同推动房价持续上涨。 房地产市场处在卖方垄断阶段。中国的房地产市场从1998年以