工程经济学课程设计高层商品住宅楼.docVIP

方案二：高层商品房住宅楼 项目概况 此房地产开发项目位于武汉市武昌区中心地带，占地面积50000㎡，建筑容积率4：1，建筑面积为200000㎡，建设期为3年，销售期3年。 投资估算 1、前期费用 土地费用：800×50000×3/2000=60000万元 可行性研究：200万元 城市基础设施配套费：80元/㎡×200000=1600万元 消防设施配套费：5元/㎡×200000=100万元 生活垃圾服务费：12元/㎡×200000=240万元 白蚁防治费：1.3元/㎡×200000=26万元 勘察设计费：30000万元×2%=600万元 规划管理费：1.8元/㎡×200000=36万元 2、建设期间费用 建筑安装费：1500元/㎡×200000=30000万元 建筑设备：375万元 供水电工程：30000×2%=600万元 3、管理费：200万元 基本预备费：93777×5%=4688.85万元 4、建设期利息估算 预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分三年等额投入。 表1建设期利息估算（万元） 项目 1 2 3 利息累计 当年累计欠款 当年借款 当年应计利息 6548.43 年末欠款累计 工程总造价105014.28万元，贷款额为60000万，自有资金为45014.28，占工程总造价的42.86%。 资金筹措计划 1、自有资金为45014.28，建设期为三年，贷款分三年等额投入。 表2 长期借款还款计划表（万元） 项目 累计欠款 22182.81 22182.81 22182.81 当期偿还利息 末欠款累计 2 资金筹措 2.1 项目资本金 2.2 债务资金 .00 22149 23699.43 2、各项资本金估算 工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利760万； 财务费用：每年偿还当年利息； 营业费用：经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等； 修理费：（设备+水电）×10%=（375+600）×10%=97.5万； 建设费用：总投资额分三年摊销 35004.76万元； 总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。 表4 总成本费用（万元） 序号 项目 4 5 6 1 工资及福利 760 760 760 2 财务费用 4658.39 3105.59 1552.80 3 营业费用 200 200 200 4 修理费 97.5 97.5 97.5 5 建设费用 35004.76 35004.76 35004.76 6 总成本费用 40720.65 39167.85 37615.06 项目经济效益评价 1、销售收入估算 通过网络调查显示，按武昌区平均房价计算，将该项目房价定为平均每平方米10000元， 在3年经营期内，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：200000×35%×10000＝70000（万元） 第二年的销售收入：200000×35%×10000＝70000（万元） 第三年的销售收入：200000×30%×10000＝60000（万元） 总销售收入为200000万元。 2、增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一年应纳增值税：70000×17%＝11900（万元） 第二年应纳增值税：70000×17%＝11900（万元） 第三年应纳增值税：60000×17%＝10200（万元） 3、营业税及附加估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。 城镇土地使用税：200000×4＝80(万元) 城镇维护建设税：第一年 11900×7%＝833（万元） 第二年 11900×7%＝833（万元） 第三年 10200×7%＝714（万元） 教育费及附加： 第一年 11900×3%＝357（万元） 第二年 11900×3%＝357（万元） 第三年 10200×3%＝306