政策影响下，开发商如何应对-0471房产网.pptVIP

总 结 以上分析说明，11年保障性住房仍以经济适用房为主，所占商品房销售比重很小，短期内对商品房市场冲击小。但限购令的存在在打击投资客的同时，也限制了本地客户正常需求及大部分外地人刚性需求客户，客户量减少。 因此，今年房地产市场将会出现局部打折等变相降价现象，但价格降幅最低在5%-10%左右。 四、11年呼市地产走势预判 房地产行业过快过热发展 国家干涉调控 市场观 望情绪 成交量下滑 成交量继续下滑价格稳定 价格见底成交量增长 媒体炒作 市场状况 目前楼市处于此阶段 机构评估 媒体炒作 成交量继续回升 媒体炒作 市场状况 市场成交量价开始上涨 房地产行业 正常发展 房地产项目 地产项目运行机制 呼市历年销售数据 数据来源：尚达信数据库 数据显示08年依然保持两位数的涨幅，08至10年连续两年涨幅超过15%。但由于市场不规范，前一年销售房源有部分归入后一年成交数据，因此08年成交量实际较小。10年增长幅度至少在40%。随着GDP不断增长及城市化进程的不断加快，呼和浩特房地产市场未来潜力大。 成交量 成交均价 新政出台，市场观望成交量上涨速度放缓 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年1月 量跌价稳观望阶段 量价齐跌降价阶段 量价齐升全面回暖 价格保持坚挺向上态势 量跌价稳观望阶段 市场看空者继续观望 2011年3月 2011年5月 2011年9月 呼市调控细则 促销变相降价 逐渐摆脱金融危机的影响，成交量上涨速度加快 小幅上扬 走势预判 政策加码 关注点一 关注点二 5月 9月 年底 量涨价跌 量跌价稳 量涨价稳 量价齐跌 量价齐跌 量涨价稳 量价齐跌 量涨价跌 调控获得一定成效 开发商降价促销 部分需求释放 开发商资金充足 部分需求释放 政策持续压力 需求压制 开发商资金充足 形成降价规模 更严厉政策出台 开发商降价促销 需求大量释放 形成降价规模 更严厉政策出台 量价齐跌 未来商品房建议： 增加产品附加值。如产品做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值等。 产品转型。避开保障性住房集中的90㎡以下户型，转向120㎡以上的中高端户型；塑造产品自身特色，同时提升小区物业水平、生活配套等服务。 1 2 3 转型商业地产。 五、发展商对策 纵览历年国家房地产调控政策，此次调控政策的不同之处在于，此次的调控属于结构性调整，而不是政策性调整。 政策性调整 政策性调整指国家仅限于在政策层面上对房地产行业施加压力，如加息、调整银行准备金率、增加首付和贷款利率等。 结构性调整 结构性调整指国家直接介入房地产行业，使房地产业结构产生变化，如主导限价房的开发建设，直接从商品房供给量上干涉房地产，逐渐引导房地产业的发展。 1 此次调控相当于一次暂停动作，政府只是想要房地产市场热度稍降，不是对房地产市场的否认，并且住宅市场的限购无疑大大让投资方向转为商业地产,但在短期,多米诺骨牌式影响也会小范围使商业投资缺乏信心,但不会影响目前商业整体的大步向前的方向。 2 3 由于限购及首付比例和贷款利率的提高，一部分原本买得起房的客户会再次买不起房（本地客户）或不能买房（外地客户），只能转而租房，这会导致租赁市场上房租的上涨。 呼市政策未出及央行连续加息的可能会产生观望，加上全国范围内舆论形成，会对呼市房地产也产生一定影响，但我们认为对呼市的影响要小，保守估计成交价格最低降5%-10%左右。 政策影响下，开发商如何应对？ 1 此次的调控属于短期调控政策，开发商在资金充足的前提下可以抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张。 2 开发商可以转向商业地产、以及将暂未开发项目的产品转型，建设受调控影响小的中高端住宅。 3 资金短缺的开发商在急需回款时可以选择抢先降价促销，通过加速出货来快速回笼资金。 4 资金规模较小的开发商可以选择与其他开发商合作共同开发，增强抗风险能力。当然，在合作开发过程中，双方或多方应明确各自权利与义务，保证项目的顺利开发，在抵抗风险时也可以团结一致。案例：2010年8月富力集团联合雅居乐地产、合景泰富及世茂房地产以70.5亿元的价格拿下天津市津南区咸水沽镇商住地块，地块面积约128.9万㎡，建筑面积约301.1万㎡。主要发展建成高层住宅单位，并包括部分低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。 政策影响下，开发商如何应对？ 5 资金紧张的开发商可以选择减缓开工，甚至停工，待政策的影响力稍小时再加速建设。 6 此外，应当奋力参与保障房建设。保障性住房是现在国家扶持的重点，资金受限的开发商可以选择参与限价房及经济适用房的建设。 国家调控对房地产行业影响评估 一、对政府及经济形势的影响 1.2006-2010年国家及呼市GDP走势分析 2.房地产行业与GDP