浅谈高层楼房地价分摊.docVIP

论高层楼房地价分摊 　　随着城市高层楼房日益增多，地价分摊问题已受到房地产评估人员的高度重视。现在一般认为，研究楼房地价分摊方法是为了解决以下三个问题： 　　1.在建筑物寿命终了或建筑物被毁后，土地转让所得地价款如何在原建筑物所有者之间进行分配。 　　2.建筑物在使用过程中政府根据这块土地价格征收土地使用税，该税如何在建筑物所有者之间进行分摊。 　　3.在原始建筑物上加层建造所产生土地溢利，如何在各所有者之间分摊。 　　除此之外，应用楼房地价分摊方法还有两个重要用途：一是房改售房进入市场，在确定补交土地使用权出让或含土地收益时，如何在不同楼房的房屋所有者之间分摊；二是研究楼房地价分摊方法，可以探索地价在空间的分布规律，评估出建筑高度受限制的地块价格，也能够使房地产开发商准确计算各楼层之间的开发成本，从而合理确定售房价格。因此，楼房地价分摊方法的研究将会日益受到重视，人们不仅需要研究水平方向横的地价分布规律，而且也要探讨垂直方向纵的地价分布规律。 　　一、现行地价分摊方法 　　目前可供选择的分摊方法有四种： 　　1.将全部地价归于地面或任何其它一层。 　　2.根据拥有建筑物面积来分摊。 　　　　　　　　　　　总地价 　　　　分摊系数＝——————— 　　　　　　　　　　建筑总面积 　　3.按照占有部分的房地产价值占房地总价值的份额来分摊。 　　　　 　　　　　　　　占有部分的房地价值 　　　　占有的土地份额＝—————————— 　　　　　　　　　　　　　　房地总价值 　　4.与土地估价的假设开发法原理类似的分摊方法。 　　　　 　　　　　　　　占有部分的楼价－占有部分的建筑物价 　　　　占有的土地份额＝—————————————————— 　　　　　　　　　　　　　　　总楼价－总建筑物 　　以上四种分摊方法中，第四种方法是理论上最完善的方法。用该方法时应知道总楼价、总建筑物价、占有部分楼价、占有部分建筑物价，或已知总楼价、总地价、总建筑面积、占有部分楼价、占有部分建筑面积。这在建筑物刚出售时，这些条件可以满足，分摊计算是可行的。但在建筑物正常使用的情况下，如仍按售楼时分摊比例分摊地价，显然是不合理的。必须寻找更为科学、合理的分摊办法。 　　二、比较分摊法 　　为了克服上述分摊方法存在的弊端，笔者采用如下分摊分法，不妨叫做“比较分摊法”。其基本思路是：随着城市的发展及人们居住观念的变化，楼房各自楼价在不断地变化，各楼层的地价分摊比例也随之变化。地价分摊时日的楼价可以用比较法算出，总地价也可以按比较法算出，从而，利用比较出的结果进行地价分摊计算。具体操作步骤如下： 　　1.确定分摊时日楼价 　　楼房一旦建成使用，就存在折旧问题。要准确评估出各楼层的楼价，一般要借助于市场比较法。评估中要考虑有形折旧，还要考虑无形折旧，更要考虑周围环境的变化带来楼层间价格的差异。对部分用户入住后自己装修部分不能考虑。对商业用房，如具备采用收益还原法条件，应使用收益还原法评估。 　　2.确定分摊时日总地价 　　由于我国城市土地实行有偿有期限使用制度，如不计地价上涨因素，出让后的地价会随着使用年数的增加而逐年降低。因此，确定旧有房地产的总地价时，一方面要考虑地价情况，另一方面要考虑土地使用年数，正如建筑物现值评估时要考虑重置完全价值和新旧程度一样。应当注意的是，总地价并不是购地价或真实地价，它应含利润、利息等，即按社会平均水平应获得的利润、利息等。 　　3.选择分摊公式计算分摊地价 　　　　　　　　　　　　 占有部分的楼价－占有部分的建筑物价 　　　　占有的土地份额＝—————————————————— 　　　　　　　　　　　　　　　　总楼价－总建筑物价 　　　　或用公式： 　　　　　　　　　　　　　总楼价－总地价 　　　　占有部分分摊地价＝占有部分的楼价－　————————×占有部分建筑面积 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑总面积 　　若记各层的楼价为Vi(i表示层数)，总地价为V，各层应分摊的地价为Vi，总层数为n，各层面积相同，则有： 　　　　　　　∑Vi-V 　　Vi＝Vi——————— 　　　　　　　　n 　　该公式可表述为：某层单位建筑面积分摊地价等于该层单位楼面价减平均单位楼价加楼面地价。如果各层面积不等，上式则不成立，更不能延伸至用单位楼面楼价和楼面地价也可表示的程度。目前一些房地产估价书刊上，在介绍地价分摊公式时，不管各层面积是否相同，均引用上式，应引起注意。 　　由于总地价中含有利润、利息等，因此，利用地价分摊公式计算出的分摊地价中，也含有利润、利息成份。 　　三、评估实例 　　某中等城市邻街住楼，六层，建筑面积6000平方米，1993年建成投入使用。第一层为商业用房，第二至六层为单元式住宅。当时楼价为：商业用房22