上海市闵行区上半年房地产市场情况简析.doc

上海市闵行区上半年房地产市场情况简析 上半年，面对宏观调控的新形势，闵行区房地产业保持了去年以来的稳定发展态势。房地产开发投资呈现上升态势，房屋竣工面积增幅较大，商品房销售面积同比上升，一手房市场成交活跃，存量房成交均价维持在高位运行。 一、房地产投资额呈现上升态势，新开工面积降幅趋缓，竣工面积同比大幅上升 上半年，闵行区房地产投资额60.58亿元，比上年同期上升17.6%。从投资结构来看，住宅仍占主导地位，住宅的投资额51.44亿元，占全区房地产业总投资的84.8% ，其中：别墅以及高档公寓投资占住宅总投资的31.9%；商业营业用房投资占房地产业总投资的7.9%。从项目性质来看,配套商品房完成投资18.70亿元,占房地产业总投资的30.9%，比重比一季度减少10.2个百分点。 商品房施工面积892万平方米，同比下降19.9%，其中：新开工面积96万平方米，同比下降14.3%，降幅比一季度减少11.8个百分点。由于部分较大规模的配套商品房的陆续竣工，今年上半年，闵行区房屋竣工面积与上年同比有较大幅度的增加。房屋竣工面积140万平方米,同比上升72.8%。其中：配套商品房完成77万平方米，同比增长2.5倍，占总房屋竣工面积的55%。 二、商品房交易活跃， 配套商品房所占比重较低 据数据显示：闵行区新建商品房累计销售面积177万平方米，同比上升29.2%。从期房累计成交量来看，新建商品房预售面积100万平方米，同比上升22.0%，其中配套商品房为6.04万平方米，占预售面积的6.0%。从现房累计成交量来看，新建商品房现售面积 77万平方米，同比增长40.0%，其中配套商品房为13.52万平方米，占现售面积的17.6%。从当月的成交量来看，自3月份以来，闵行区新建商品房预售面积、现售面积上下波动较大（见图1）。 三、预售楼盘成交均价涨多跌少，成交板块集中于颛桥、浦江板块等板块 上半年，闵行区新建商品房累计预售均价继续呈现出高位振荡态势，截至6月末，闵行区新建商品房当月预售均价9994元/平方米（不包括配套房）（见图2）。从今年年初开始，闵行区新建商品房当月预售均价呈现出振荡态势，主要原因：各月成交项目的地段、价格、品质的不同带来的价格上的差别，例如，3月份成交的所有项目中，占总成交面积33.1%的部分成交均价在10000元/平方米以上，同时，成交的项目大部分位于成熟板块，所以导致3月均价偏高。 从同一项目在不同季度的预售均价的变动态势来看，二季度，有预售交易的54个楼盘中,39个在本季度和上季度均有交易，其中成交均价上涨的24个，下跌的15个。上半年预售成交量排名前五位的楼盘分别是：爱庐世纪新苑、上海康城四期、假日景苑、浦江丽都、浦航新城-瑞和新苑，五个楼盘的预售总面积占全区总预售面积的42%。 从板块的交易量来看，闵行区新建商品房预售交易主要集中在颛桥、浦江、莘庄三个板块。从板块的累计交易均价来看，累计均价高于万元的板块达到8个，主要集中在以别墅为交易主体的森林体育城板块、诸翟国际社区板块、曹行板块以及外环线以内的虹桥板块、古美板块和传统的成熟的七宝、梅陇板块（见表1）。 由于受到供应量不足影响，传统成熟的古美、莘庄、梅陇板块的交易量同比继续下降，其中：莘庄板块同比下降19.8％。以别墅及高档公寓项目为主的诸翟国际社区、曹行等板块交易量同比也出现下降。而颛桥板块、江川板块、七宝板块交易量则继续保持上升态势，其中：颛桥板块同比上升20.3%，江川板块同比上升1倍，七宝板块同比上升98.5%。 表1：上半年各板块预售情况对比 板块 预售面积（平方米） 预售均价（元/平方米） 2008年上半年 2007年上半年 2008年上半年 2007年上半年 颛桥板块 270973 225317 8219 8330 浦江中心镇板块 254800 9182 6898 14586 莘庄板块 134055 167072 7922 10514 江川板块 103509 50933 8575 7286 吴泾板块 63657 17249 5515 7551 七宝板块 62518 31500 14943 11223 古美板块 44937 128668 16069 10377 诸翟国际社区板块 13001 47846 41641 19286 虹桥板块 11882 6151 14042 10981 森林体育城板块 11220 912 37300 31435 马桥板块 7758 531 15015 2729 曹行板块 6872 42229 21744 12324 梅陇板块 3951 20719 11987 8