售楼处位置选定的建议.docxVIP

大酒店项目售楼处选址建议一、售楼处选址原则视觉性： 形象展示性好；外立面具有项目定位特色风格；到达性：交通便捷性好；减少步行距离；停车位灵活度；便捷性：原则性所在位置不能距项目地较远；功能性：室内空间立体感强，减少客户参观、购买带来的情绪压力感；内部参观动线清晰减少错觉的出现，赏心悦目、层次清晰（沈阳万科.春河里）展示性：外部有适当的广场展示增进缓冲空间根据产品定位设计出符合的软装风格（李石 绿地.青年城）选址方案一：项目地建设若售楼处选址在项目地块本身（一层商业物业）建设运行使用。优：可以根据营销实际使用要求，面积可控性强，充分划分出功能分区，动线合理增加销售气氛；能发挥出售楼处对项目提前的展示作用，便于外围环境的整体包装，增加视觉效果及有效的信息传递；带看实地样板房与售楼处的便利性；增设停车数量的可控性，配保安服务让客户享受到物业服务的细心周到，增加购买砝码；通过商业性产品的展示昭示出住宅类产品的强大配套；增强客户对商业的体验感；劣：商业项目施工安全性及开业时间的不可控性；项目南段属于单向车道车流密集，不便经停；周边建筑凌乱切十分老化，人流量复杂会对客户造成一定心理压力感；内部投入成本大，会在一层商业的整体业态布局上有一定影响；一层商业物业是否能满足售楼处功能需要或是大于其功能需要；（层高、柱距）方案二：在项目附近租建售楼处项目周边街道及门店经营业态复杂优：客户到达性好，街道名称客户熟知性强；周边车流量、人流量大便于信息传递性；相对而言租建售楼处费用会有所降低；劣：车道拥挤客户停车数量不可控，无形中增加停车难度；场地受限不能建造样板，带看实体样板看房的距离大，增加客户流失性；硬件条件不充分，外围体现不出物业的细心周到服务；附近各式商家密集，形象包装难度大，不被客户吸引且体现不出与项目整体定位的融合感；近距离没有符合租建售楼处的物业，面积小、结构差，展示不出应有的功能（如：王府井原世城售楼处）方案三：在项目相对较远位置租建售楼处自身装修可控性强，可以按照展示定位要求选址优：物业结构方面，朝向、面积选择几率大；投入小，未来可做分销使用或其他功能使用；展示效果好，可以设计出有效的客户参观、购买动线；形象展示性好、街区明确，便于客户了解；提供良好的外部物业贴心而周到的服务、尊重感的体现；劣：增加了售楼处到达项目地距离；不能装修出产品的样板效果；会对客户产生疑虑减少到项目地参观的可能性；外埠租建售楼处的位置不可控制；综合以上各项选址分析：从通达性分析，在项目内本身建设售楼处对比外埠租赁，增加客户对项目的信心度，方便快捷的递传项目信息，充分营造出卖场销售、接待氛围；（万达广场）从客户购买心理上分析，可以通过售楼处展示出商业的繁华与档次增强购买心理，对比其他项目的档次优越感强；（天朗国际、新天地）从项目优越的地理位置、商服配套、规模性上增加项目和产品的展示性；从产品角度分析先期销售的产品均为塔楼，受众群体以年轻人为主、投资客为辅，这种客群非常在意周边的商业发达性；是否考虑在项目建设临时接待售楼处，在外埠租建正式售楼处；1+1结合方式运行本项目周边门店图片抚顺万达广场售楼处：门前广场、西侧配有停车场东方新天地；门前是西一路主干道，无缓冲接待广场、停车场，东西两排车道有栅栏不可调头以下项目售楼处门前均为设置广场、停车场下图是原世城售楼处：所售产品王府井楼上两座塔楼产品（500套左右、销售周期从2009-2013年）抚顺天朗国际广场抚顺绿地项目西一路外展中心2014年9月3日星期三