临沂市市场调研报告.ppt

一、临沂概况 1．?城市基本情况??地理位置? 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂因濒临沂河而得名，境内沂河、沭河贯穿南北。其境内有10公里以上河流300多条，其中，沂河境内长287.5公里，沭河境内长253公里。全市有大小水库90座，库容量34亿立方米，水资源丰富。气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温14.1℃，极端最高气温36.5℃，最低气温-11.1℃，年降水量849毫米，全年无霜期200天以上。 ??历史文化临沂是一块历史文化底蕴深厚的土地。闻名中外的《孙子兵法》和《孙膑兵法》竹简就出土在这里；临沂还是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，及曾子、匡衡、王祥等的故乡。临沂是著名的革命老区。战争年代，车轮滚滚的支前队伍、送子送郎参军的动人场面、红嫂的感人故事、名垂青史的孟良崮战役记下了这一段光荣的革命业绩。临沂更是沂蒙山区的政治文化中心，早在建党初期，这里就有党的活动和党的组织。抗日战争和解放战争时期，这里是著名的革命根据地之一。  ?? 行政区域 1994年12月17日，临沂市升级为地级市，现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭等9个县，共计181个乡镇办事处，9549个行政村。临沂市共有1015万人，其中农业人口875万，非农业人口140万。临沂市是一个多民族聚居区，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等32个民族，除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.33%。兰山区位于北部,东经118°,北纬35°,是中共临沂市委、市政府所在地,是鲁东南的政治、经济、文化、商贸中心。全区总面积650平方公里,辖3个办事处、8个乡镇,440个村居,87.37万人口。罗庄区位于西南部，地跨东经118°06′—118°28′，北纬34°51′—35°06′。北靠兰山区，东与河东区隔沂河相望，西与苍山县接壤，南与郯城县为邻。南北最大纵距22.5公里，东西最大横距25公里。总面积370.6平方公里，耕地面积1.57万公顷，人均耕地0.58亩，人口42.46 万。??? 现状浅析 . 经济适用房的集中放量。 2003年以来全市开工建设经济适用住房189.5万平方米，其中2006年仅临沂市区就开工建设43.61万平方米，销售面积36.64万平方米，销售套数为4204套，约占到商品房销售总量的四分之一。2007年临沂市又争取到19个经济适用房建设项目，施工面积达95万平方米。这些经济适用房的集中放量，满足了市民不同层次的住房需求，对抑制房价增长发挥了重要的作用，特别是今年国家政策更加放开，将中等收入人群也列入经济适用房保障范围，更在一定程度上给商品房的销售带来了冲击。 2. 南坊公务员社区的启动，化解了部分商品房消费需求。 预计南坊公务员社区近1.4万套住房，200万平方米的建设量，再加上南 坊周边十五个楼盘的开发，大大释放了中等收入者的购房需求。 3. 土地、规划供大于求，成交量巨大。 2007年全年新房施工面积达818.7万平方米，销售面积仅285.5万平方米，而2008年预计施工面积超过1000万平方米，明显供大于求。 4. 小高层、高层集中放量，户型面积偏大 相当一部分套均价在50-80万 元左右，过高的房价与居民收入水平差距过大，远超过居民承受能力，造成高层滞销。加之临沂城区多层基本停止审批，在多层向小高层转移过程中，高层物业费高、水二次加压、电梯单独收费等住得起、交不起物业费等传统观念的影响，致使高层滞销。 5. 新的金融、税收政策相继出台，使投资性房产的前景扑朔迷离，挤压了投资回报利润，期房的禁止转让，更是削弱了房产投资的投机空间，使投资性需求在临沂降到最低，投机性购房几乎消失。  2009年临沂房地产开发特点 一、别墅类高端物业产品放量巨大，竞争残酷。 2009年号称是临沂的别墅年?，随着2007年鲁商凤凰城别墅的热销，点燃了整个临沂别墅建设的高潮。近两年预计有近2000套别墅产品集中放量，日月城、奥林匹克花园、滨河阳光、联合世纪新筑、月澜湾温泉别墅、观唐国际温泉度假村、澜波湾、欧洲城、金水河、新港龙庭、水榭华亭、滨河国际、雕塑公园别墅项目和高尔夫别墅等项目已经或即将纷纷上市，使临沂的别墅市场一下即达到饱和状态，更何况位于北城新区的临沂茶山风景区（镇山）去年即规划了1800套别墅还没有开工建设，预计近几年在高端物业的开发方面竞争将呈现非常激烈和残酷的局面，别墅大战一触即发。因此