乳山项目营销策划方案.doc

发 展 商：山东久久发置业有限公司 全程策划：旭辉国际地产运营机构 2005年月 第一篇：市场篇 6 1.乳山基本概况 7 1.1乳山概况 7 1.2交通优势 7 1.3乳山经济 8 1.4旅游资源 8 1.5乳山商业市场整体概况 8 2.乳山市商业典型个案分析 10 2.1百货类 10 2.2商业街类 15 2.3专业市场类 18 3.乳山周边城市商业典型个案分析 25 3.1文登义乌小商品批发市场 25 3.2烟台三站小商品批发市场 29 3.3海阳纱线批发市场 30 3.4莱阳专业批发市场 31 3.5威海小商品城 31 3.6青岛即墨路小商品市场 32 4.市场调研总结 33 4.1乳山市商业处于有待提升的起步阶段 33 4.2目前乳山商业影响力和辐射面有限，有待提升 34 4.3乳山市迫切需要新兴商业模式来刺激市场发展 34 4.4乳山城市新规划将成就本项目辉煌发展前景 34 4.5乳山市民营经济总量迅速扩张 35 4.6乳山市加大了旅游业开发力度 35 4.7发展中高档餐饮、娱乐业是趋势 36 4.8乳山及胶东半岛人对商铺投资热情度高 36 4.9传统商业中心街铺供不应求，新城区有价无市 36 4.10市场上销售的商铺面积偏大 37 4.11商业项目规模小，缺乏综合性的休闲娱乐配套 37 4.12商业物业不重视经营管理，为本项目带来机遇 37 4.13乳山市需要真正具规模的综合性小商品市场 38 第二篇：定位篇 39 1.乳山久久发国际商贸城项目概况 40 2.项目SWOT分析 40 2.1优势分析【Strength】 40 2.2劣势分析【Weakness】 43 2.3机遇分析【 Opportunities】 44 2.4威胁分析【Threats 】 46 2.5综合分析 46 3.项目整体形象定位 47 4.项目细分定位 48 4.1一、二号楼的市场定位 48 4.2三至八号楼的市场定位 51 4.3定位理由及结合定位的核心发展策略 54 第三篇：营销招商篇 56 1.项目的招商销售思路及策略 57 1.1有的放矢，提高效率 57 1.2点面结合，有机整合 61 1.3蓄势而发，争取主动 61 1.4人海战术，全面突破 61 1.5广告宣传造势，推波助澜促营销 62 1.6以外促内，提升价值 62 1.7迎合市场需求，快速完成招商销售 62 1.8通过优惠政策，吸引品牌主力商户 63 1.9借助政府的力量推动招商 63 1.10引入核心主力店，形成招商和销售的号召力 63 2.营销及推广策略 64 2.1推广策略 64 2.2有关项目的宣传口号建议 65 2.3项目软文标题、形象广告语系列 65 2.4项目重要广告语 66 2.5项目开盘前期广告方面准备工作 66 2.6项目现场包装策略 68 2.7媒体投放策略 70 2.8广告宣传预算分配 72 2.9推广节奏安排 72 3.项目的价格策略 79 3.1入市价格策略 79 3.2贴近市场的承受力 79 3.3付款方式 79 3.4乳山市及周边城市商铺租售价格调查数据 80 3.5本项目价格体系制定 84 第一篇：市场篇 1.乳山基本概况 1.1乳山概况 乳山市位于山东半岛东南端，地处威海、青岛、烟台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，总面积1668平方公里总人口约59万人，乳山市? 1.2交通优势 乳山市交通便利。青威高速公路、309国道、济威铁路横贯全市，烟乳、牟浪、桃乳公路纵贯境内，到青岛、烟台、威海三市路程均在1个半小时以内，相当于同时拥有青岛、烟台、威海三大机场、三大港口、三大火车站。境内乳山口港为国家二类开放口岸，全市已形成公路、铁路、海上、航空四位一体的交通运输网络。2004年，全市完成国内生产总值155亿元，地方财政收入5.5亿元，社会消费品零售总额达到31.15亿元，增长14.3%。实现了全省30强县、全国县域经济基本竞争力百强县位次前移，成功跻身全国综合发展百强县（市）行列。1.4旅游资源 乳山风光秀美，拥有国家AAAA级旅游区——省级银滩旅游度假区、岠嵎山国家森林公园及大乳山、圣水宫等众多景观，其中银滩旅游度假区内长达20公里的沙滩和可同时容纳15万人的海水浴场，被誉为“天下第一滩”，是旅游、疗养、避暑和度假胜地。金帝商都金帝商都金帝商都商业街中段天华工贸有限公司总建筑面积达15000平方米 二层 时尚男、女装 三层 鞋帽皮具、运动系列、内衣羽绒等 四层 床上用品、童装、童鞋、玩具 优势： 位于商业街中段的黄金地段，该地段是乳山人气最旺的商业街； 该项目拥有完善的现代购物中心设施内设全中央空调业态分布比较混乱，系统，达到有