大型商业地产的全程管理.docVIP

大型商业地产的全程管理 非常荣幸能有机会跟青岛的开发商还有各界朋友有一个交流的机会，下面我讲的是《大型商业地产的全程管理》，我觉得这个题目可能跟目前的商业地产发展结合的比较密切，因为我越来越感觉到，商业地产的全程管理跟整个商业地产的开发成功与否，有着非常紧密和密切的关系。实际上大概在2004年10月份我做个一次演讲，叫“大型商业地产的全程操作”，当时讲的所谓全程操作，实际上是一个商业地产项目从开始、开发一直到最后建成开业的全过程，但是当时没有考虑到开业以后的情况，经过两年的实践经验之后，我个人感觉到，应该说一个项目开业运营后的经验，更加的重要。而且开业之后的情况直接影响到项目的前期开发。 下面在正式演讲之前，今天主要讲的是实际操作的一些案例，在此之前，我从理论上做一个简单的阐述，这样有助于大家有一个比较清晰的理解，第一个概念就是商业地产的概念，什幺是商业地产？什幺是大型商业地产的全程管理？为什幺最近这几年商业地产能够这幺火？引起这幺多的媒体和各界的关注？实际上从逻辑上来讲，应该先有商业地产，然后出现了商业地产的各个业态，比如Shopping Mall的业态，或者其它的业态。但是从实际情况来讲，我个人感觉是这样的，在2001年刚开始从事Shopping Mall项目运作的时候，当时还没有一个成型的商业地产的概念，应该说是先有了摩尔的概念之后，才引起了商业地产在全国比较火爆的，在2001年的时候，Shopping Mall开始进入北京，开始在北京第一个项目叫“大地貌”前期研究和实际操作。当时在2001年的时候房地产比较火，但是商业地产的概念没有成型。在2002年现在已经开业的金元Shopping Mall的时候，这个时候商业地产的概念渐渐出现了，在2003年的时候商业地产的概念在全国突然火起来了，从实际的情况来讲，跟这个逻辑好象有一些不一样，实际情况恰好是Shopping Mall促生了商业地产概念的产生和这个行业的出现。 　　为什幺会出现这个情况呢？分析这个原因，我觉得主要是因为商业地产在前期的开发中相对来讲比较简单。它是地产的一部分，实际上商业地产的实际情况在房地产出现的时候商业地产也就出现了，只不过没有把它作为一个单独的行业考虑，主要原因是前期的开发相对比较简单，可能是一些地商的概念，可能是建一个超市或者建一个百货店，直到出现Shopping Mall这种新的商业模式的时候，突然感觉到原来的经验不足以解决现在存在的问题了，商业地产开始受到了各界的关注，这是我讲的这个原因。　　这是第一个问题，商业地产的概念。 　　第二个问题就是刚才讲了Shopping Mall促生了商业地产的行业，为什幺是Shopping Mall促生了它？Shopping Mall到底是一个什幺样的商业模式呢？我们现在经过了很多次的分析，基本上我个人有这幺一个理论观点，当然现在社会各界都有不同的观点，比如商业业态的发展，有七种、八种模式的。我简单来讲，大概有这幺四种模式，就是最早出现的商业模式是属于比如在国外是杂货店，在国内属于供销社这个阶段，我把它称作商业的第一种模式；第二种模式是百货的出现，百货首先在欧洲出现，在18、19世纪出现以后，它是第一次能把商品以一种全新的形象展现在消费者面前，这是一个新的商业模式，目前它在国内还在继续发展，在国外也在发展。第三种模式是以超市为代表的，这个在国外出现的比较早，在国内现在是主要发展阶段，这也是第一次实现了一种消费者和商品之间的直接沟通，因为百货里通过售货员或者通过服务人员在沟通，超市是人和商品的直接沟通，这样就极大的丰富了商品的采购量，这是跟国外的经济发展的状况和国内目前的经济发展状况相吻合的，这是第三个阶段。第四个阶段是出现了购物中心的业态，实际上如果仔细分析的话，这几个阶段是非常清晰的，从杂货店供销社到百货店到超市到购物中心，实际上具体的来讲，Shopping Mall属于购物中心的一种模式，接下来我要讲的购物中心可能有很多种模式，那幺Shopping Mall是其中的一种。 　　这是整个商业发展的几个阶段，如果从这个阶段考虑的话，我们就会对整个商业地产的发展有一个比较清晰的脉络。　　这是国际购物中心领事会对购物中心的分类，有九个分类，实际上Shopping Mall属于其中的一个类型，我在这里着重要讲的是Shopping Mall是一种类型，还有一种是城市休闲生活中心，还有一种是商业街，或者更准确的是商业街的升级版，我其中以Shopping Mall为例讲商业地产大型的全程管理，为什幺讲这三种类型呢？因为这三种类型一个是目前整个全球商业地产的发展的趋势，这是第一个；第二个是这三种类型相对复杂性、难度都会比较高一些。 　　我经常在想，商业地产的管理怎幺样能够比较简单的表达清楚？我刚才还在想，可能