房屋评估中无形损耗和价值的探讨.docVIP

房屋评估中无形损耗和价值的探讨 在成本法估价实践中，估价人员以重置成本减损耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素对建筑物价值产生的负面影响，则隐含了这样的前提：重置成本是代表同类建筑中的功能最佳状态、外界因素对建筑物最有利影响之下的市场价格。重置成本的经济含义若非如此，在房屋功能优良、外界因素产生有利影响时，是否应在重置成本的基础上增加建筑物的价值？忽略功能和经济因素的有利的影响也许正是成本法估价结果偏低的一种原因。本文愿对房屋估价中的无形损耗做进一步探讨，研究成本法在无形因素价值影响处理中的缺陷，尝试建立一种全新的技术思路来弥补传统成本法的不足 一、重置成本的经济含义和特点分析 　　1.重置成本（重建成本，以下统称重置成本）是市场价值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新状态的房屋所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，并非绝对意义上的成本，而是房屋的市场价值。 　　2.重置成本是市场上可以接受的公平重新建造价格。建筑物的重置成本是建造某一类建筑物的典型成本，而非实际成本，是在正常市场状况下建造该类建筑物最可能的成本，也称公平成本。房地产商的实际建造成本若低于它，不会降低该房地产的价值，只会形成开发商的超额利润；反之，只会造成开发商的损失。 　　3.重置成本并非同类建筑中功能效用最佳状态下的价格。成本法依赖于替代原则，根据替代原理，现有房地产的价格可以由新建