成本逼近法(成本法中的土地增值收益率怎样确定).docVIP

第六章 成本逼近法 基本要求： 了解：成本逼近法的应用限制。 熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。 掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。 难点及重点 成本逼近法中相关费用的取舍及计算。 授课学时：10学时 讲授内容： 第一节 成本逼近法概述 一、成本逼近法概念 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 二、适用范围 由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于： 1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价； 2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用； 3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外； 4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。 三、成本逼近法的基本公式 V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+…… 式中：V——土地价格； Ea——土地取得费 ； Ed——土地开发费 T——税费； Rl——利息； R2——利润 R3——土地增值；