崇业集团融资计划书.doc

衡阳崇业建设开发集团有限公司 融 资 计 划 书 一、集团公司基本情况 衡阳崇业建设开发集团有限公司（以下简称崇业集团）成立于一九九四年七月，法人代表王崇顺，注册资金5000万元，三级房地产开发资质。下属子公司有：衡阳市崇业物业管理有限公司、衡阳星善置业有限公司、衡阳市首峰家居建材批发市场有限公司、衡阳市广厦家具有限公司。集团设开发融资部、招商营销部、工程管理部、办公室、财务部、法务部等职能部门，实行董事长领导下的总经理负责制，内部管理监督机制健全，现有在职员工116人，其中各类专业技术人员32人，高级管理人员10人。 崇业集团自成立以来，就以超前的开发理念，在衡阳市引导了中高档住宅小区开发建设的新潮。 1998年开发“首峰小区”旧城改造项目，占地面积48770平方米，分三期开发，2003年完工。开发建筑面积151650平方米，投资总额9180万元。 2000年凭借自身综合实力和良好信誉，投入6000余万元，承担衡阳市“蒸阳南路延伸”市政重点工程的综合开发权，共拆迁沿途1300米路段上旧城房产面积15万平方米，实行异地安置，为此公司在衡阳市立新开发区投资兴建了“蒸阳花苑”开发项目，项目建筑面积44000平方米，投资总额3000万元。 2002年，崇业公司承债式整体兼并收购了原衡阳互感器厂，并重新组建为衡阳崇业互感器有限公司。 2005年，启动蒸阳南路的崇业商业广场旧城改造项目。项目用地面积14300平方米，建筑面积约78000平方米，由崇业集团投资3亿余元、深圳人人乐连锁商业集团投资2亿元装修联合打造。项目集购物、办公、餐饮、休闲、娱乐等多功能于一体，是目前衡阳市乃至湘南地区最大的商业广场，开衡阳市高档写字楼之先河，成为衡阳市的地标性建筑。 崇业集团自1998年投资实施具体房地产开发项目以来，累计开发商品房建筑面积约275650平方米，销售总额近4.7亿，交纳税款约5080万元。其中：住宅面积80713平方米，商业用房面积101482平方米，拆迁赔偿面积93455平方米，累计投入项目开发资金约6.2亿元，实现拆迁安置率达100%，有利维护了公司声誉，也为衡阳市旧城改造和市政建设作出较大贡献。崇业集团在取得较好的社会效益的同时，也增强了自身实力。 现在，崇业集团名下的自留商业用房达70741平方米（首峰小区门面15789平方米、崇业广场54952平方米），住房收租（公房安置）面积达4279平方米，加上星善置业名下固定资产（土地55116平方米、地上附着物9378.31平方米），集团资产市值达11亿元。目前，集团各种债务合计约2亿元。由于市场低迷，商业地产销售不景气，特别是大宗商业的销售基本处于停滞状态，造成集团自筹资金困难，当前资产基本只能租赁。且由于资产全部抵押于银行，部分债务已逾期，给资产的整合销售带来了巨大困难。由于偿还公司债务和新项目开发的需要，集团急需筹措大额资金。 二、融资计划 为了解决集团公司资金问题，及时偿还债务，早日启动“美丽广场”项目的开发，集团准备了二套融资预案。 （一）债务置换融资方式 债务清单：1、华融湘江银行雁峰支行贷款本金11500万元；2、农行蒸湘支行贷款本金3166万元；3、信用社2355万元；4、崇业商业广场项目工程款1000万元；5、崇业广场不动产销售税等税1600万元；6、崇业广场办理初始登记费500万元。合计20121万元。 集团整体债务总计约20121万元。集团公司计划以手中拥有的7万平方商服门面的部分做抵押，做4亿元3年期融资整体置换上述债务。一方面可消除公司的不良债务，使公司重朔信誉和形象，另一方面可使公司轻装开发“美丽广场”项目，再一方面可将首峰小区15789平方米和崇业广场一区5300平方米商服门面（当前市值4亿元）置换出来整合销售，资金可用来偿还贷款。另可用百货租赁的物业重新在银行做长期经营性物业贷款15000万元。 （二）“美丽广场”项目开发融资计划 “美丽广场”为集团下属的衡阳星善置业有限公司的开发项目，该公司于2011年由衡阳崇业互感器有限公司更名而来，原为国有工业企业，最早成立于1980年10月，注册资金2000万元，2002年由衡阳崇业建设开发集团有限公司兼并并控股，成为集团公司子公司。2009年工业经营科目已分立新公司并被卖掉，原企业仅留下土地、厂房和债权债务，已做好土地开发准备。开发团队为崇业集团的开发团队，实际为“一套班子两块牌子”。 2012年，引进深圳市崇德益投资有限公司作为主控股投资方（占90%）。 A、项目筹资和开发思路 项目开发计划根据融资到位的额度和费率来确定，做两手准备，一次性开发或分期、分批开发。 1、如开发融资能授信5亿元，根据工程进度，借款分期到位，则一次性开发。一次性开发可使高端住宅区和