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社会转型时期社区管理中的纠纷 教育管理学系 白芸 一、案例内容 浦东清水苑小区由“畅苑物业”管理，后者的 “上级行政单位”，是该小区的原开发商“金桥房 产”。居民入住以后，根据《上海市居住物业管 理条例》，经过业主代表投票选举，产生了业主 委员会，由7人组成。 半年以后，委员会发现，“畅苑物业”在几个 方面不能令人满意： 1、小区违章装修：约有200-300户装修时拆了承 重墙，物业公司对此“睁一只眼，闭一只眼”，因 为这些装修公司和物业公司“有特殊关系”，造成 了安全隐患。 2、小区治安不合格：一年多发生了12起入室盗 窃案。 3、小区绿化问题：有大片草坪树林遭虫害而死。 4、多收费问题：经计算，物业公司每平方米多 收了6元维修基金，总数达到100万元，拒绝还给 业主。 5、小区的活动中心、路边商业用房、车库、物 业公司用房等、这部分公共设施的控制和赢利， 被物业公司掌握，但管理和维修费用却由居民负 担；清水苑的维修基金，大约120万元，按照条 例应当列入业委会帐户，由业委会管理，但物业 公司没有照办。 在双方谈判没有效果的情况下，业委会内部 产生分歧意见，但多数委员决定另聘物业公司， “引进市场机制，谁能服务好，价格低，就选谁”。 他们以两票弃权、四票通过选聘了“上房物业”。 但有关方面认为，选聘物业的条件还不成熟，表 态应以团结为重，于是，清苑物业拒绝移交物业 管理权，上房物业也在“上级管理部门来电指示” 后，来信婉言谢绝了应聘签约。 业委会起诉清苑物业公司，但法院认为业委 会公章未正式备案，起诉未果。 二、思考与讨论 1、业主委员会和物业公司的矛盾反映出社区管理中的什么问题？物业公司在发展中有待改进的地方是什么？ 2、社区管理不请物业管理公司 ，自我管理到底行不行？ 1、现代城市社区管理的主体呈现出多元化，作 为中介性组织的物业公司和作为自治组织的业主 委员会都在社区管理中发挥着重要作用。但是如 何协调各种管理主体是急待解决的问题。该案例中的物业公司实际是一种前期物业，是 开发商所聘请的。但是物业公司就应该为居民的 生活提供优质的服务，切实解决实际问题。业主 委员会享有对社区的管理权利，其中就包括对物 业的监督和聘换权利，并受法律保护。 但是，对于业主来讲，出现问题应该和物业公司 协商解决，让物业公司帮助完成，不要把什么责 任都推到物业公司身上，更不能把物业公司当成 对手、敌人。 2、各有利弊。物业只是个中介服务部门，业主委员会可以面向绿化公司、保洁公司、保安公司等提供专业服务的公司直接招标。这样，一方面服务质量有保证，另一方面减少了中间环节，降低了成本，受益的还是业主。也体现业主意愿。 同时，实际可操作性很差，自己管理有盲目性，缺乏监督机制。 参见下页补充案例 社区管理不请物业管理公司 自我管理到底行不行 2003年08月10日22:32 新华网 2003年8月5日下午，位于成都九里堤交桂路附近一社区的业委会委员们正在为小区物管的事闹得不可开交，正在进行激烈争论。 由于社区物管账目不之下，业主只好联名将物管公司清、管理混乱等行为，业委会通过决议， 要和物管解除物业管理委托协议，没想到却遭到物管公司的拒绝。无奈告上法庭。那边官司正在受理，这边业委会开始着手商量新物管公司的招投标问题。正在这时，半路又杀出个程咬金———由6名委员组成的业委会中，有3人提出不要物管，自己管理社区。这下，一石激起千层浪，这个提议在社区中引起激烈讨论。 各方面观点： 正方：不要物管节约成本 反方：自己管理操作性差 业内人士：自己管理有盲目性 * *