现代花园可行性研究报告( 48页)-精品.docVIP

第一章、总论 1.1、项目背景 1.1.1.项目名称 2.项目单位企业所有制形式： 富骊房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 1.1.2.2财务状况 公司近两年来，效益突飞猛进，资产与日俱增。2007年底公司资产总额为15233.4万元，其中固定资产8189.2万元，流动资产7044.2万元；负债总额10164万元；所有者权益12233万元;实收资本415万元；资产负债率30%。全年收入总额15425.34万元，实现利润总额1780.3143万元。 1.1.2.3法人代表基本情况 公司法人代表唐书怀，男，45岁。是武汉市一名肯吃苦，爱动脑筋.项目提出的理由与目标 .拟建地点 1.2.3.建设规模与目标 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流、理智的选择，富骊集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让富骊集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。 1.2.4.主要建设条件 mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 5. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。 1.2.5.项目投入总资金及效益情况 23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。 1.2.6.主要技术经济指标 单位 数量 占地总面积 平方米 100000 总建筑面积 平方米 129000 居住建筑面积 平方米 116460 公共建筑面积 平方米 13000 居住居数 户 996 平均每户建筑面积 平方米 130 平均每户居住人数 人 3.2 容积率 1.29 绿化率 % 45 住宅栋数 栋 45 平均层数 层 6.53 地下车库面积 平方米 4820 停车位 个 240 1.2.7.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报 （5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年） （6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划 （7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （8）《武汉市市区基准地价》 （9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （10）投资项目方签定的协议书或意向书 （11）编制《报告》的委托合同 （12）其他有关依据资料 1.3、问题与建议 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 第二章、市场预测 2.1产品市场供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，2002年全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为11