房地产估价的法律基础和估价.doc

四 第三章 房地产估价的法律基础和估价 第一节 估价的法律基础 一、《中华人民共和国宪法》 《中华人民共和国宪法修正案》 城市的土地属于国有。 农村与城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。 任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 二、《中华人民共和国民法通则》 第五章“民事权利”，第一节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，第71条至第83条，界定了财产与土地财产的法律地位和财产所有者的法律权利。国家、集体和个人的合法财产不可侵犯。 财产权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 三、《中华人民共和国土地管理法》 第一章 总则 第二章 土地的所有权与使用权 第三章 土地利用总体规划 第四章 耕地保护 第五章 建设用地 第六章 监督检查 第七章 法律责任 第八章 附则 第二条  中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。 土地的使用权可以依照法律的规定转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四条 国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村与城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权； 第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续。 第四十五条 征用下列土地的，由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 其它土地超过七十公顷的。 第四十七条 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿 征用耕地的土地补偿费：该耕地前3年平均产值的6-10倍； 征用耕地的安置补助费：按需要安置的农业人口数算计算；补助标准为该耕地前3年平均产值的4-6倍； 其它地上附着物和青苗补偿费： 第五十四条 下列用途可以划拨方式取得土地 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其它用地。 四、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第一章 总则 第二章 房地产开发用地 第三章 房地产开发 第四章 房地产交易 第五章 房地产权属登记 第六章 法律责任 第七章 附则 第七条 土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让方式 拍卖 招标 协议 第二十二条 土地使用权划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 第三十三条 、三十四条、五十八条 国家实行房地产价格评估制度。 国家实行房地产成交价格申报制度。 国家实行房地产评估人员资格认证制度。 五、《中华人民共和国城市规划法》 第一章 总则 第二章 城市规划的制定 第三章 城市新区开发和旧区改建 第四章 城市规划的实施 第五章 法律责任 第六章 附则 六、《中华人民共和国土地管理法实施条例》 是根据土地管理法制定的技术性的规范 土地利用总体规划的规划期限一般为15年 土地利用等级每6年调整1次 国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股 七、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第一章 总则 第二章 土地使用权出让 第三章 土地使用权转让 第四章 土地