房产调研的误区.doc

房产调研的误区 ? ????房地产企业自身或委托第三者，针对整个房地产市场或某个区域、某个特定的开发项目、特定的主题所进行的系统地、全面的、客观的、广泛的、持续的搜集房地产项目相关资料，并加以记录、分析和评估，提供相关分析结论、建议供房地产企业进行决策参考的过程。??? ??? 毛主席说过“没有调查就没有发言权”。“知已知彼，百战不殆”，对今天的市场经济中的房地产开发企业来讲，具有至关重要的作用。市场调研在房地产开发过程中占据了极其重要的核心基础地位，往往对项目开发成败起到关键性作用。? ??? 房产调查的作用在于为房地产企业战略决策提供依据，降低房地产企业的决策风险，其承担的是信息收集、过滤的责任，负责提供目前市场的动态信息、掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、可能的企业发展契机等。? ? ??? 目前房地产市场所存在的误区 ??? 1、? 忽视调研重要性 ??? 前期调研关系到项目选址、项目定位、规划设计、建筑设计、产品定位，以及项目营销策略等。在部分二线城市，很多三线城市，其开发企业对调研的重要性认识不够，依然故我的采用拍脑袋的做法，而其设计单位也是凭经验、凭感觉进行一系列的项目设计。若竞争比较激烈的市场情况下，到销售时，一系列问题就会浮上水面难于解决。 ??? 2、? 过分信赖调研 ??? 调研对开发企业的判断是一大助益，但它不代表全部的答案，也不尽然绝无错误。项目设计方案也好，营销策划案也好，都不能完全依赖调研，因为调研同样存在误差问题：如抽样误差、调研员不负责、统计误差、分析员偏好等。 ??? 3、? 随便发放街头问卷，缺乏抽样的科学性 ??? 这种调查方式的目前被大量采用，是因为它有许多优点：节省经费、便于操作、对调查员素质要求低、回收率高等等，但是这些优点是以牺牲科学性为基础的。因为房地产调研是科学抽样调查不是普查，在调研前都会对调研对象进行系统抽样，保证调研对象的全面性、代表性。 ??? 4、? 过于依赖问卷调查，不重视深度访谈 ??? 目前调查普遍采用问卷调查形式，这种以结构式问卷作为搜集资料的工具、以调查对象的填答为资料依据的调查方法，所获得的结构式数据便于统计分析，并能够据此作出预测，都是非常科学有效的调查方式。然而，问卷调查也有其自身难以克服的缺陷。例如：无法就极为重要的问题作深入了解，问卷的填答对被调查者的文化水平有一定要求，难以揣测填答者所给数据的真实性，难以获得定性资料等等。 ??? 5、? 调查不具有代表性 ??? 房地产市场调查需要有业内人士把握，结果要有预见性、实用性和可操作性。在地域性极强的房地产面前，应该说宏观指数对个案操作并无实际意义，而微观个案调查对业内士特别有吸引力。开发商不仅应关心调查结果，还应关心调查过程。一些做市场调查和信息分析较好的开发公司、代理公司推出的调查报告更具说服力，更有参考价值。 ??? 6、调研报告的利用不充分 ??? 策划师、设计师在制订规划设计方案、营销策略时，不能充分利用调研数据，而是把个人创意、概念、理念强加入方案中，有时只是主观认为其符合调研数据、具有可操作性，因其创意的独特性、新颖性，往往会得到开发企业的认同。从项目开发长远性、居住者长远利益可能要受到损害。 开发商应该对“鑫苑模式”进行深思 ? 近日，鑫苑置业旗下鑫苑·国际城市花园交房事件引起了济南业内外人士的广泛关注。该事件的焦点虽然是交房，更确切地说应该是人们对“鑫苑模式”的关注。鑫苑置业入驻济南三年，短短的时间内，鑫苑置业横跨济南西、中、东部，分别开发了鑫苑·城市之家、鑫苑·碧水尚景、鑫苑·国际城市花园三个项目。三年的历练成就了“鑫苑模式”在济南的巨大影响力。几乎每一个项目都受到了购房者热切追捧，而业内人士也对鑫苑模式给予了肯定。然而，随着鑫苑置业退出济南房地产市场消息的扩散，进而到现在的房屋质量问题，我们不禁感动一丝凉意，而我们身边的开发商也更应该好好思考一下鑫苑置业所走的足迹，并以此为鉴，走好自己今后的路。 ? “鑫苑速度”是一个惊喜 ? 鑫苑来济南之前，济南楼市异常的平静，大部分开发商都是中规中矩地“耕耘”，然而自从鑫苑置业进驻济南房地产市场之后，通过自身“鑫苑速度”影响到了许多开发商，从此济南楼市这一平静的湖面开始荡起丝丝涟漪。从鑫苑·城市之家到鑫苑·碧水尚景再到鑫苑·国际城市花园，鑫苑置业马不停蹄地用三年时间开发三个经典项目，其开发速度之快让济南业内外人士目瞪口呆。记得当初鑫苑置业大肆宣扬在纳斯达克上市的消息时，人们开始佩服性地讨论着，原来鑫苑速度是雄厚的资金在做后盾！的确，鑫苑置业之所以能够快速拿地，快速开发，与其资金后盾是分不开的，但还有一点就是，鑫苑置业开发项目这种雷厉风行的作风也值得大家学习，扭扭捏捏、故作深沉的惰性思维会存在让人逐步沉沦的危险。 ? 鑫苑营销