房地产经营与管理.doc

第一篇 概论 第一章 房地产及房地产市场 第一节 房地产相关概念介绍 房地产的具体含义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产的相关介绍 （一）国际上的相关释义 联合国1968年修订的《全部经济活动产业分类的国际标准》中，把经济活动分为十大类，房地产属于第八类，由四部分组成：出租和经营房地产（非住宅建筑：公寓房间、住宅）：进行土地功能分区和房地产开发（用自己的账户）：不动产出租人：通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人，经纪人和管理者。 （二）我国的房地产业的释义及特征 释义：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业具体包括：1、房地产开发经营业2、房地产管理业3、房地产经纪与代理业 特征： 1.基础性２.先导性　３.对金融行业的依赖性４.高回报性 5.高风险性 （三）房地产业基本活动领域： 土地开发和再开发，主要是指农用地开发为建设用地，以及将旧城区通过拆迁和基础设施建设改成新的建设用地； 房屋开发，包括居住用房、商业用房、工业用房等开发； 地产经营，主要是指土地使用权的出让、转让、租赁及抵押； 房地产经营，包括房地产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押及典当等； 房地产中介服务，包括房地产信息服务、房地产咨询服务、房地产估价、土地和房屋测量、房地产法律、房地产经纪和房地产公证； 物业管理，包括提供家居服务，房房屋及配套设施的维护、居住区保安、小区绿化、公共卫生、房屋转租，以及给谁供电、采暖、天然气电话互联网、有线电视等费用代收代付； 房地产金融，包括房地产信贷，房地产保险和房地产金融资产投资（股票、债券、房地产证券化）。 （四）房地产的地位和作用 1、房地产为国民经济各行业的存在和发展提供了物质条件 2、房地产业是国家财富的重要组成部分和主要来源 3、房地产业的发展对国民经济中的其他产业发展具有较大的促进和带动作用 4、房地产业式发展第三产业的突破口 5、房地产业的发展可为社会提供大量的就业机会，减轻就业对社会的压力 6、有利于推进城市综合发展 三、房地产的特性 房地产的特性可以从房地产的自然特性和社会特性俩方面来考虑 房地产的自然特性 不可移动性（位置的固定性） 房地产整体的单一性 使用的耐久性 稀缺性（资源的有限性） 体积庞大、消耗材料多 房地产的社会特性 建筑周期长，投资规模大 开发条件差、涉及面广 供求调整缓慢 变现难 保值、增值性 房地产的种类 按房地产开发程度分类：分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型 土地：土地是房地产的原始形态，因为单纯的土地并不能满足人们入住的需要，但由于土地具有潜在的开发利用价值，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。 在建工程：是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发的一种中间形态。 建成后的物业：即通常说的已竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物、按当前使用状态可以分为空置和已入住俩种情况。按建筑物用途不同可分为： 居住物业 商业物业 工业物业 特殊物业 按用途分类 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产 房地产市场其他一些规定和术语 房地产住宅的层数划分规定 低层住宅为1~3层 多层住宅为4~6层 小高层住宅为7~11层 中高层住宅为12~16层 16层以上为高层住宅 房地产使用年限的确定 国土局签订的《土地使用权出让合同书》居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或者其他用地50年。 房地产专业名词 五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 两书。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 房地产证。房地产是房地产权和土地使用权合二为一的凭证，是房地产圈的法律凭证。 房地产市场。主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 住宅用地：是指住宅建筑基地底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。 房地产产权。房地产产权是将房地