20130528_佛山_龙光-容桂项目定位报告讲义.ppt

健康养生 HEALTH CENTRE 业态 ：桑拿、沐足、健身馆等 概念：高端健身、养生场所。 楼层：3楼 参考区内公寓物业和区外soho物业，建议本项目soho公寓面积区间为：30-60平米（套内），各户型间可自由组合； SOHO办公物业面积区间参考2：深圳高端商务公寓面积区间，主力50-55平米（建面） 项目名称 区位 主要客户 面积区间（） 凤凰大厦 深圳CBD 咨询服务行业、培训业、外资办事处 主力面积125平米 金中环 深圳CBD IT电子科技类、咨询服务行业、贸易 主力面积53-54平米 财富广场 深圳车公庙 IT电子科技类、外资办事处、 主力面积50-53平米 SOHO办公物业面积区间参考3：东莞高端商务公寓 面积区间， 主力40-80平米（建面） 项目名称 区位 主要客户 面积区间 雍华庭 东城区 日韩租户较多 70-80平米一房、 第一国际 一期 南城区城市中心区 7-10人左右小型公司 60-70平米一房 二期 80-90平米一房 曼哈顿 南城区 —— 40-50平米一房 君悦2046 莞城、东城核心 —— 48-60平米一房 SOHO办公物业面积区间参考1：顺德公寓面积区间，主力30-60平米（套内） 项目名称 区位 面积区间（） 公寓 30-60平米 金茂华美达SOHO 北滘 22-56平米 SOHO公寓定位 room α 最智慧、最创意的企业摇篮与孵化地，城市活力场 容桂地标的智慧源泉 与商业相得益彰，形成丰富、开放的紧缩都市 释放小空间的多种可能 建筑无限可能的场所 SMART SOHO的定位——弹性空间 智慧缘于可变 SOHO公寓定位 容桂精英智慧SMART SOHO 户型：主力户型以30-60平米为一个单元，可分可合的空间 满足变化性需求 多样的选择 自由设计 顺应型 菜单式平面（menu plan) 个性化平面（character plan) 满足不同生活方式的平面（lifestyle plan) 大空间平面（free plan) 具有可变性住宅 （flex housing) 可自行设计的住宅 (DIY) 开放式厨房 （open kitchen) 多功能室 (? room) + = + = + = or or SOHO公寓定位 附加值：宜商宜居的Loft SOHO公寓—4.5米层高可变空间 挑高的空间可任意分割： 适合设计、IT、广告等创意型企业；个性化的工作空间承载个性化的工作方式。 SOHO公寓定位 SOHO公寓产品面积：20000㎡ SOHO公寓单间面积：建面40-50㎡为主，部分60- 80㎡ SOHO公寓层高：4.5米 SOHO公寓楼层：（100-6-4.5*2）/4.5=19层（层高修正到4.45米） SOHO公寓单层面积：20000/19≈1050㎡ SOHO公寓定位 以反租形式销售，高楼层委托中高档连锁酒店公司（城市客栈等）经营，与周边如家等快捷酒店形式错位； 低楼层引入私享家等公寓反租公司为散客提供反租服务； 酒店式公寓定位 酒店式公寓产品面积：20000㎡ 酒店式公寓单间面积：建面35-40为主，部分40-50㎡，套均40㎡ 酒店式公寓层高：3米 酒店式公寓单层户数：20 酒店式公寓单层面积：800㎡ 酒店式公寓层数：20000/800=25层 酒店式公寓定位 客户定位 重要客群： 具有投资、自用双重需求的客户。 被本案优势所吸引，看好区域发展的公寓-办公自用型客户。 公寓-居住自用型客户。 边缘客群： 大良、容桂以外的投资客户。 核心客群： 对投资市场有一定认识，看好本区域发展的容桂、大良投资者。 客户定位 客群的投资属性是本案细分客群的方向 自用型 购买者 租赁使 用者 纯投资 购买者 购买者 使用者 客户定位 由于本案土地属性问题，本案首付高达50%，赁款年限仅有十年，这无疑增加了自用者的置业门槛。 而投资客群恰恰相反，此类群体分布在社会各个层面，年龄分布较广，最关注投资回报比。只要项目的总价控制得当，升值前景看好，具备投资价值。就会得到这些投资客群的认可。 商铺客户的投资型客群占比尤高。 投资型客群： 核心客群分析 客户定位 年龄特征 属于全年龄段人群 职业描述 全职业段人群，专业投资客 收入描述 家庭年收入约10万元以上。经济条件较好，有稳定的收入来源，工作稳定积极，文化背景多元化。 置业动机 有较理性的投资经验，认可该项目的升值潜力，以投资为目的。 驱动因素 地段及交通便利、升值空间潜力巨大、开发商品牌、投资安全性 心理特征 有进取与自我奋斗的价值观，追求自我利益、认同文化附加值，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。