-2007年上海盛世宝邸客源定位及产品建议-35.pptVIP

袭盛世品牌再造浦发“盛世系” ——盛世宝邸客源定位及产品建议 规划的三个关键问题 提 报 目 录 景观属性-具备景观资源优势 交通属性-长江南路是社区主要进出道路 商业分析-社区级商业为主，商业档次不高 住宅分析-市场现状 住宅分析-区域未来竞争 住宅分析-环比70/90竞争 项目研判的启示 区域各板块关系地图 项目具备客源导入条件与机会 项目目标客源分布模拟 目标客户在易居模型中的模拟 目标客源分析的启示 明晰目标客户群体 以客户需求为导向，结合项目实际现状 提出系列产品建议 产品建议八大原则 规划布局建议 景观布局建议-水坡林立体化造景 商业布局建议-集中商业与线状商业相结合 集中商业单体布局建议-自由分割+高性价比 商业单体布局建议-沿街商业注重独立性与性价比 商业业态分布 建筑风格建议-延续“盛世”风格，做升级版 房型配比建议 房型设计建议 其他-大堂设计处理 其他-会所设计 其他-智能化系统服务 项目开发节奏 愿与贵司共就浦发盛世系 入口双大堂的处理，分为入口大堂与休息大堂两个部分 会所位置 该会所为组团I/II共用的会所，先期开发可用于售楼处。 掌纹识别门禁系统 彩色可视对讲系统 闭路电视监控系统 门禁管理系统 火灾自动报警系统 停车场车辆监控系统 小区公共广播音响系统 “一卡通”系统 电子巡更系统 以及： 住宅开发分期及产品建议 商业与住宅的客源、业态定位 商业与住宅的各期关系 I 项目研判 II 客源定位 III 产品建议 项目景观分析 项目交通分析 区域商业分析 区域住宅分析 I.项目研判 地块现状 外部水景优势明显 双面环水：拥有天然的水景优势，基地北面紧临40米河道，东南面紧临10米河道，其中，40米南泗塘水质较好； 绿化隔音：10米河道与长江南路之间有5米宽的绿化隔音带，不仅消减了长江南路的噪音影响，同时也增强了项目的社区私密性。 内部地块幅面大，规划条件佳 地块方正、东西宽度最大为300米左右，南北长度最大为200米左右，适合社区内景观规划条件好，即可作集中造景，也可坡地造景。 结论： 外部水景优势丰富，内部造景条件良好，“内外结合”再造“盛世水景系”。 本项目 变电站 枫桥岸泊名邸 南泗塘 40米河道 绿化隔音带 10米河道 逸仙路高架 长江南路 10米河道与绿化带 40米南泗塘 南泗塘 40米河道 逸仙路高架 长江南路 长逸路 3 1 2 10米河道 M ① 逸仙路高架—城市交通动脉 双向六车道，主要公交线路、轨道交通、自驾车三位一体的交通动脉。 ② 长江南路—区域级交通干道 双向双车道，目前本项目唯一依托的交通干道，成为进入淞南镇的两条主要交通道路之一，轨道交通三号线站就在本路上。 ③ 长逸路—区域内人流步行道路 双向双车道，主要满足淞南区域内居民的步行需要公交线路较少，社区型商业多。 ④ 规划道路—社区级道路 规划道路联通长逸路与逸仙路高架，社区建成后将成为主要人流步行的道路。但规划道路开发滞后，很难短期实现效应。 结论： 本项目目前主要商业人口、外区人口导入主要依托长江南路，项目规划重点应从长江南路着手。 规划道路 长江南路 长逸路 淞南路 淞南高境板块 淞南路商业街 业态：餐饮/休闲 日租金：1.4-1.8元/ ㎡ 长逸路商业街 业态：日用/餐饮/服饰 日租金：1.6-1.8元/ ㎡ 长江南路南段 业态：汽配维修、物流仓储 日租金：0.7-1.0元/ ㎡ 长江南路北段 业态：服饰/餐饮 日租金：1.2-1.4元/ ㎡ 建配龙/永乐电器城 业态：电器/餐饮 2.6-3元/ ㎡ 家乐福 中档餐饮 共江路小型餐饮 长江南路南段 长逸路建配龙 长逸路/联华超市 表现一/商业规模小 动迁房聚集区域，社区型商业居多，4.5万㎡商业用房，缺乏档次高、服务好的大型商业设施，只能满足普通居民的基本日常生活所需 。 表现二/租金水平不高 目前区域租金在1.5-2元/ ㎡，由于商业经营档次不高，针对消费人群档次有限，租金价格很难实现增长，双向的制约导致区域租金水平很难增长 表现三/客源分流严重 区域内客户商业分流情况严重，通过长江西路可直接到家乐福、大润发等卖场购物，中端餐饮消费到临汾路/岭南路，本区域消费少。 表现四/商业规划的远期性 周边规划未来淞南镇上将建有联华超市，轨道交通长江南路站旁将建商业休闲广场，但都为远景规划，近期很难实现。 尽管本项目临近淞南镇，但商业规模小、商业氛围不足、档次不高的问题使得本项目的商业无法依托外部大环境展开，需要进行独立的再造，商业定位及运营将关系本项目是否成为区域标杆。 世纪联华超市（07年9月） 休闲商业广场 新梅淞南苑 6950元/㎡ 2房60-90 ㎡,71% 三花现代城 7400元/㎡ 2房90-100 ㎡,53% 万临家园 7200元/㎡ 2房98 ㎡,