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新形势下房地产市场预期与营销对策研究 2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的，扭转了自2009年下半年不断升温的局势。 从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续约三个月，而9.29调控效果各城市出现分化，基本也就低迷1个月左右。 在成交均价上，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。 “国八条”的出台已经成为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。 从2010年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上一季度春节因素的影响，随着“国八条”地方细则的不断出台，2011年上半年市场走势不容乐观。 下半年，随着政策的逐步消化、通胀的控制以及信贷政策调整可能性等因素的变化，市场将会存在走量的机会，但全年房价走势仍存在下行的压力。 新政将会持续深入 从“国十条”、“九月新政”到“国八条”，中国政府坚决遏制房价上涨的意图非常明显落实国十条的政策1、要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制2、要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果更加显著3、要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，加大保障性住房落实政策力度4、在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，有效控制房价的不合理上涨。新国八条雷霆“新国八条”再次对商品住宅市场上存在的投资投机性购房予以严厉打击，二套房首付提限购令扩至“各直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市”，预计涉及70多个城市。外地人购房需提供5年纳税证明明显抑制外地购房需求此调控政策囤地国八条的政策力度再次空前，特别是在限购、限贷、加税等方面。对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的加码。投资投机性购房的空间被进一步压缩是我国近几年来房地产调控最严厉的政策组合，最严厉的贷款政策、最严厉的交易税费、全国化的限购政策政府监管部门对目前高房价带来的问题已经充分认识。新政策首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套及以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少。值得关注的是，此次新政威慑与实际打击并重。一旦房价继续上涨，将可能继续出台一系列的交易税费，加上落实到地方政府肩上的价格维稳指标，将使得实际作用相比前两次调控明显。国八条国八条，再次停涨很可能出现去年4月以后的萧条现象。目前货币供应量依然比较高，保障房的供应效果要到下半年才能显现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及力度。 　 之策房产营销代理有限公司