W市商业房地产估价案例.docVIP

W市商业房地产估价案例 1．概况 （1）委估物简述。 本评估报告的委估物由两大部分组成：其一为位于W市Z大道708～710号的A大楼；其二为紧邻A大楼后侧（即东南方）的B小区。A大楼为五层钢筋混凝土西式建筑，始建于1921年，1927年建成，为著名的A兄弟烟草公司所建。1927年，国民政府迁至W市，曾在此楼内办公。B小区现有14幢房屋，主要为老式里弄建筑，有少量搭建、翻修建筑，以砖木结构为主，有一幢混凝土建筑。A大楼建筑面积4754.176平方米，B小区建筑面积3 937.06平方米，两处合计总用地面积2 805.87平方米。A大楼及B小区房屋产权属W卷烟厂所有，A大楼主要由烟厂的劳动服务公司下属的A商场经理部作为经营用房；B小区主要为民用住宅。 （2）委估物所处的地段环境。 委估物位于W市商业最繁华的J区，该区是W市老城区，面积23．80平方公里，人口 40万。全区商业网点星罗棋布，门类齐全，有国营、集体、个体经营单位6 979个，商业、服务业、饮食业年收入总额达数10亿元，居全市首位。辖区内有10个农贸市场，3个工业品市场，全年进场人次达100多万，农副产品上市成交达5万吨，全区有80多家餐馆酒楼，16座影剧院、文化馆，有“国民政府旧址”（即A大楼三楼）等省市重点保护单位。 J区交通便利，有各类码头24个，是长江航运W港的客运中心地段，××货场和规模宏大的××新火车站均建在该区内。省长途汽车客运总站的客运和零担货运班车四通八达。××机场有往北京、上海、广州、成都等大中城市的客货运飞机，区内有17条公共线路、66个车站、5条轮渡线，每日水陆客运量达100万人次以上。 LD是商业繁华区的中心地带，沿街店铺鳞次林比，人流摩肩擦路，被称作“小香港”、“W的南京路”，有商业网点229家，包括40多个行业，其中LD百货公司是W市十大商场之一。 A大楼位于LD，面临××大道，紧邻××乐园，与LD百货公司隔街相对，距全国最大的小商品市场“H街小商品市场”（其年纳税销售额达8.5亿元）仅数百米之遥，是极为理想的购物、娱乐、食宿中心。 （3）估价目的。 W卷烟厂欲以此委估物作为入股资本与外商合资经营，委托评估人对委估物的价格作出评估，作为确定入股资本额的依据。 （4）资料来源。 本评估报告所采用的土地、房屋面积数据来自委估物的产权资料，收益及支出数据由委托方提供。其余未在报告中注明来源的数据由评估人及参加人现场勘测或查访所得。 （5）评估日期。 委估作业自1992年7月24日开始，评估报告完成于1992年8月10日。 （6）评估人（略） 由于委估物的两大组成部分（A大楼与B小区）的现状及用途差别较大，所以对两部分价格分别进行评估。 2．A大楼房地产价格的评估 根据A大楼的实际情况，分别采用收益法和市场比较法对其房地产价格进行测算，采用成本法对其房产重置价格进行测算。 （1）A大楼房地产收益价格的评估 A大楼的经营业务由经理部统一管理，各楼层经营不同营业项目，具有相对独立性。一楼为综合商场，二楼为DD歌舞厅，三楼为经理部办公用房，四、五楼为D饭店，另外三楼有部分面积为“国民政府旧址”。 因为各部分经营方式、经营内容不同，所以需分别计算各部分的收益值，有些费用是由经理部统一支出的，故测算方法是分别求得各部分的年收益（如此求得的收益尚不是纯收益，因为有些统支费用没有摊算到各部门，故报告中称此收益为准收益值），再计算整座大楼的年纯收益值，进而确定其收益价值。 ①一楼商场收益额的评估。 A大楼一层楼面为综合商场，门面朝向Z大道，门前人行道较宽，可停置数十辆自行车。商场营业面积885平方米，可布置柜台90节，商场无自有仓库，需借烟厂在其它地方的仓库（仓库租费在经理部向厂方交纳大楼租金时统支）。 商场除自营一部分外，还有16节柜台与外单位联营，另将6个临街橱窗出租。 〈1〉自营收入。 月营业额为50万元，毛利率为12．6％，毛利为： 50万元／月 × 12.6％＝6.3万元／月 营业税率为3．3％，税额为： 50万元／月 ×3.3％ ＝1.65万／月 税后自营收入为： 6.3万元／月－ 1.65万元／月 ＝4.65万元／月 （注：据经理部介绍，大楼全部收入免交所得税。） 〈2〉联营收入 联营时按每节柜台每月营业额5000元，固定向联营方收取14.5％的费用。 16节柜台月收入为：0.5万元／月 × 14.5％ × 16＝1.16万元／月 〈3〉出租橱窗收入 每个橱窗每月收取2 500元。 6个橱窗月收入为：2 500元／月 × 6 ＝ 1.5万元／月 〈4〉全年收入： 合计＝（4.65＋1.16＋1．5）× 12 ＝ 87．72（万元／年） 〈5〉自主开支： 除经理部统支部分外，商场尚有一部分自主开支，计有： 办公、低耗品：