论文：土地评估行业现状析分及发展策略.docVIP

土地评估行业现状分析及发展策略 ——清华大学高级工商管理研修班17期毕业论文 孙永军 引 言 “对一个辽阔而莫测的未来世界，临事而惧，保持必要的敬畏，不是一种怯弱，而恰恰是一种成熟的修养”。这是我一年来参加研修班的学习体会之一。我所从事的土地评估中介行业是市场经济的产物，面对浩瀚商海，有机遇、有挑战，也有风险。可以说土地评估事业是中国市场经济的晴雨表，我既是参与者，又是见证者。面对多变的世界，经济全球化，中国特色市场经济的不确定性，不同利益集团（国有利益集团、外资利益集团、民营利益集团）角逐、厮杀、妥协。民营企业作为中国改革的推动者，具有分布区域广，涉及行业多，发展机制活的优势。同时也具有资源占有、资本积聚上的劣势，在不对等的市场经济环境中，处于生存的不利地位。作为土地评估行业中的一员，既要对未来充满信心，勇于探索，又要未雨绸缪，保持冷静头脑。在这种变幻莫测的大环境下，土地中介评估行业如何更好地生存、发展、壮大，就成为需要亟待思考和解决的问题了。 中介评估机构现状分析 19世纪80年代，中介评估机构随着中国社会主义市场经济的兴起而兴起，属于开创阶段；进入20世纪，中介评估行业门类繁多，业务活跃，进入全面发展阶段；到了21世纪，中介评估行业则进入到规范、整顿、整合、快速发展阶段。按我国目前的中介评估行业分析，主要门类有：土地评估、房产评估、资产评估、律师、拍卖行、建筑招投标、工程设计、房产测绘、土地测绘等多个中介评估及相近行业。改制前这些机构都隶属于各自对口的行政机关，资产评估、拍卖行隶属于财政部门，房产评估隶属于建设部门，土地评估隶属于国土资源部门，律师隶属于司法部门。纵观中介评估行业发展历史大都经历了垄断经营、半垄断经营、市场经营这三个阶段。现在大多数中介评估机构都在向市场化迈进，利益格局也随之发生变化。 就辽源市目前的中介评估行业发展现状看，按市场化建立的需求，中介评估行业面临着的问题或发展的制约因素主要有：一是竞争的不公平性，存在行业垄断。如房产评估、房产测绘只认可本部门的工作成果。资产评估也只认可本系统的中介机构，其他中介机构一概不能介入，这就造成了竞争者起点不同，竞争效果也不同。使竞争者苦乐不均，有哭有笑，严重挫伤竞争者积极性，阻碍了市场经济发展。二是改制的不彻底性。有的行业虽然按照国家要求改制了，但是存在假改制、假脱钩现象，有的明脱暗不脱，一脚门里，一脚门外，名义上是独立法人，实际上一切还都是行政机关说了算。行政机关既是规则的制定者，又是市场的参与者，既是业务的供给者，又是业务的审批者，猫鼠同穴，利益垄断，这也是造成中介评估行业发展的难题。三是发展的盲目性。由于中介评估机构自身的原因，为求生存降低收费标准，高额回扣，满足用户不合理评估要求，缺乏对自己诚信建设的清醒认识，只有近忧而无远虑，在不公平的市场竞争环境下生存的残酷现实，强迫一些中介评估机构，要么委屈求全，以牺牲原则、诚信为代价，换得暂时的生存，要么被大的机构兼并。因此，面对多变的未来，我们在保持乐观的同时，也要保持清醒的头脑，粗放经营，暴利时代已经过去，诚信、合法、科学、理智的时代已经到来。 土地评估中介机构的市场定位与发展趋势 土地评估中介机构成立于90年代初，和其他评估中介机构相比，具有起步晚、发展慢、社会知名度低、缺乏专业性人才等不利因素。但由于土地的稀缺性、垄断性、增值性等特点，造就了土地评估中介机构一出世就成为政府的宠儿，市场经济的旁观者。当其他评估中介机构与主管部门脱钩改制时，它还在政府机关的怀抱里睡觉，春眠不觉晓，没有受到市场的冲击与洗礼。到了90年代末期，土地评估中介机构也要求与主管部门脱钩改制，大梦初醒，面临着心里上的冲击和市场的冲击，对新形势很不适应。原来是靠垄断生存，在服务理念、技术业务、公司管理上没有紧迫意识，当时评估机构作为机关一个科室或基层事业单位存在，不求有功，但求无过，当一天和尚撞一天钟。现在猛然要求改制，首先对个人观念是一种冲击，以前是机关干部，铁饭碗，改制后是公司劳动者，泥饭碗；其次在业务上是一种考验，你的能力、水平、业务知识能否在市场竞争中站住脚；再次对服务理念是一个冲击，以前是衙门作风、机关作风，门难进，脸难看，现在这么做就不会有客户，现在是客户选择你，而不是你选择客户。国家关于土地评估中介机构改制文件的出台，标志着土地评估中介机构必须全面进入市场，在市场中生存，在市场中发展、壮大，市场这支无形的手在左右着你的发展。土地评估中介机构是国家土地管理的重要组成部分，是土地管理事业发展不可或缺的重要参与者。宏观上，国家允许、扶持这个行业的发展，成立土地估价师协会，加强土地评估行业管理。微观上，在社会经济活动中，土地成为社会发展重要的生产资料，市场经济越发展、越深入，土地评估中介机构越显得重要，与经济社会联系越紧密，前途