柳州桂中大道3号地块土地评估报告.docVIP

柳州市桂中大道3号地块 国有土地使用权价格评估报告 1 摘要 1.1 估价项目名称 柳州市国土资源局拟出让位于柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权评估。 1.2 委托估价方 柳州市国土资源局 1.3 估价目的 柳州市国土资源局拟出让位于柳州市桂中大道3号地块的国有土地使用权，特委托***土地评估有限责任公司对该地块价格进行评估，目的是为柳州市国土资源局分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考 1.4 估价基准日 2012年5月31日。 1.5 估价日期 2012年7月10日∽2012年7月25日。 1.6 价格定义 根据本项估价的目的和估价地块的实际情况，我们对本项估价中的土地使用权价格做如下界定： 1、估价基准日：2012年5月31日； 2、土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”(即：通上水、通下水、通电、通讯、通路，以下同)，红线内“场地平整”，估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”； 3、土地用途：规划用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，评估设定用途为城镇住宅、商服用地； 4、权利状况：估价对象土地所有权为国有，柳州市国土资源局拟出让估价对象土地使用权； 5、使用年限：商业40年，住宅70年； 6、土地利用条件：根据委托方提供的《***》（柳规条件[***]***号）所载的规划设计条件，2.5≤地块控制容积率≤4.6，15%≤建筑密度≤30%，绿地率≥25%。本次评估依此设定估价对象容积率为4.4。 7、价格类型：土地使用权价格。 综上所述，本报告所估地价是指在正常土地市场条件下，在上述设定条件下的土地使用权价格。 1.7 估价结果 在充分调查、分析影响估价对象土地价格各因素的基础上，依据科学的评估原则，采用适当的评估方法，经过科学、公正的评估，确定柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权，设定用途为城镇住宅、商服用地，评估土地面积10891.73平方米，在满足地价定义条件下土地使用权价格的评估结果为： 单位面积地价：21539.46元/平方米； 总地价：23460.2006万元(大写：人民币 =\* CHINESENUM2 贰万叁仟肆佰陆拾点贰零零陆元整)。 估价对象估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）。 1.8 估价人员签字 注册土地估价师 注册号 签 字 *** ****** *** ****** 1.9 土地估价机构 ***土地评估有限责任公司 估价机构负责人： 二Ｏ一二年七月二十五 表1 土地估价结果一览表 估价机构：***土地评估有限责任公司 估价报告编号：***－2012（柳）－地－估字第105号 估价基准日：2012年5月31日 估价基准日的土地使用权性质：拟出让 宗地号 宗地位置 规划用途 估价设定用途 估价期日的实 估价设定的开发程度 设定容积率 设定使用年限 估价土地 单位面积 总地价 际开发程度 面积（㎡） 地价（元/㎡) （万元） P(2012)1号 柳州市桂中 中低价位、中小套型 城镇住宅 红线外“五通”， 红线外“五通” 4.4 住宅70年 10891.73 　21539.462 23460.2006 大道3号地块 普通商品住房用地 商服用地 红线内“场地平整” 红线内“场地平整” 商业40年 一、上述土地估价结果的限定条件： 1、土地权利限制：本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。 2、基础设施条件： 地面平整状况：宗地场地已平整； 周围道路状况：临桂中大道； 供电状况：宗地外接市政供电网； 供水状况：宗地外接市政供水管网； 电讯状况：宗地外配备有通讯设施； 排水状况：宗地外通市政排水管网。 3、规划限制条件：土地规划用途为城镇住宅、商服用地；2.5≤地块控制容积率≤4.6，15%≤建筑密度≤30%，绿地率≥25%。本次评估依此设定估价对象容积率为4.4。详见《关于提供*****市桂中大道3号地块规划设计条件的复函》（柳规条件[*****号）所载规划设计条件。 二、其他需要说明的事项： 1、在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效； 2