东山枣园项目房地产开发可行性分析研究论证报告.doc

太原市东山枣园项目房地产开发 可行性研究报告 总论： 1.1项目开发背景 1.1.1片区开发背景 该项目位于太原市长风东街起点以东，处于太原市“十二五”规划9大重点发展片区之一的枣园新区。枣园新区位于太原市东部近山地区，长期以来，迫于太原市地理条件、腹地空间、发展磁力等多种因素，城市总体规划对该区域一直作为不发展用地控制，随着长风立交桥的修建和长风东街的贯通，该地区的区位、交通条件发生了重大改变，并成为太原市重点发展地区。 在山西省政府、太原市政府主导下，枣园新区正在按照《枣园新区控制性详细规划》进行开发建设，目前处于初级阶段。 1.1.2片区发展背景 随着太原市长风街东延工程的顺利实施，拉近了东山地区到太原市核心地区的距离，太原市“南移西进，北展东扩”的城市空间发展战略的实施，让东山这个板块备受重视，该区域的房价地价也开始逐步走高。 按照《枣园新区控制性详细规划》，该片区控规目标为“建设适宜居住、休闲度假、拥有高品质城市功能和空间的新区”，结合地块用地控制指标，该片区将会逐步成为太原市唯一的一个高档生活片区。 相对于太原市其他地域，该区域城市市政配套尚处于不断完善当中，地块处于投资价值洼地，有较大的升值空间。目前严厉的信贷调控政策对公寓类购买者产生的实质影响较大，而对高端客户并不形成有效约束，高端住宅市场需求相对稳定。另外近年来山西煤炭政策的调整，煤老板们的资金释放，该区域也成为煤老板们置业与投资的一个选择。见附图：太原市东山枣园房地产开发项目位置示意图。 1.2建设规模与目标 1.2.1建设规模 该宗地块总占地面积36774平方米，合55.2亩。项目用地南北长170米左右，东西宽210米左右，按照用地规划各项用地控制指标，该地块可发开建筑面积为41187平方米。 1.2.2建设目标 参照周边项目的定位，该项目可建设高档的联排别墅。 1.3经济效益分析 1.3.1投资估算 该项目用地由山西永固房地产开发有限公司以市场公开出让方式取得土地使用权，我公司以收购永固公司股权的方式取得该宗地块的土地使用权，土地价格为450万元/亩，土地转让总价款为24822万元，考虑建设期的土地使用税220.64万元，拆迁费92万元，合计土地费用为25134.64万元。 永固房地产公司的股东单位为晋中鼎盛建筑咨询有限责任公司。 该项目总用地面积为36774平方米，按用地控制指标计算，该项目可开发建筑面积为41187平方米。其中联排别墅建筑面积36000平方米，沿街商业为5187平方米。 别墅与商业占地面积10297平方米，总图道路硬化占地面积为5600平方米，景观及公共绿地占地面积为20877平方米。联排别墅45栋，共90户，户均建筑面积400平方米左右。 所有别墅按地上三层，地下一层考虑。 按最大建筑面积41187平方米计算，总投资为52371.66万元，合建筑面积每平方米12607元，具体成本构成如下： 1.3.1.1土地成本 序号 工程或费用名称 单位 数量 建筑面积 单位成本 （元/ m2） 可售面积 单位成本 （元/ m2） 估算值 （万元） 备注 1 土地费用 6027 6103 25134.64 2 土地转让费 亩 55.16 6027 6027 24822.00 450万/亩 3 土地使用税 54 54 220.64 4 拆迁费用 　 　 22 22 92 1.3.1.2前期费用 序号 工程或费用名称 单位 数量 建筑面积 单位成本（元/ m2） 可售面积 单位成本（元/ m2） 估算值（万元） 备注 前期费用 381 381 1611.50 1 方案设计费 平方米 41187 50 50 205.93 1 2 施工图设计费（含综合管网） 平方米 41187 36 36 148.27 2 3 景观设计费 平方米 41187 30 30 123.56 3 4 三通一平费 平方米 41187 63 63 257.69 4 5 临时设施费 平方米 41187 5 5 20.59 5 6 抗震审查费 平方米 41187 1 1 4.12 6 7 施工图纸审查费 平方米 41187 5 5 19.28 7 8 可研编制费 平方米 41187 7 7 30.50 8 9 勘察费、勘察审查费 平方米 41187 17 17 69.69 9 10 招投标代理费 平方米 41187 15 15 63.69 10 11 城建档案费 平方米 41187 1 1 4.12 11 12 劳动保险费 平方米 41187 3 3 13.07 12 1