陈婷市场定位分析毕业论文.doc

前言 阳光花苑项目位于徐州市煤建路以西建国西路以北的一块区域，该区域为徐州市老城区，交通便利，与主要商业区域建国西路近在咫尺。该项目占地面积6513.7平方米，总建筑面积约为11056平方米，项目开发期为两年。由于该区域楼盘林立，竞争激烈，且周围阿尔卡迪亚、湖光山色、樱花小镇的规模都很大，这更加剧了市场竞争，因此要对开发的项目进行可行性研究，而市场定位分析是可行性研究的基础。在此基础上，对于该项目的研究，分为四个部分，分别是项目背景的研究、市场调研分析、项目SWOT分析、和客户定位分析。 第一章 阳光花苑项目概述 1.1 阳光花苑项目背景 （3）徐州市城市规划 至2020年，基本实现把徐州市建设成为经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的现代化区域中心城市和融合历史精华与现代文明为一体的山水园林城市发展目标。到规划期末，期望全市国内生产总值达到3900亿元，在全面实现小康的基础上，优化产业结构，加快工业化和城市化进程，基本实现现代化。 1.1.2阳光花苑概况 该项目名称为阳光花苑，开发商为“天盛”房地产开发股份有限公司，“天盛”房地产开发股份有限公司是一家集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体公司，公司已开发很多项目包括：普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅。目前所开发的这块地块位于煤建路以西建国西路以北区域，位于市区坐落在老城区之内。该地块东有徐州火车站，南有大型购物超市大润发，西北边有徐州最大的SOHO时代广场，交通十分便利。周边除了有SOHO时代广场、大润发超市，建筑还有徐州市泉山区电信局、沈记西服公司、徐州工程学院、江苏煤炭地质勘探二队、园林局卫生所等等。 该区域的使用性质分为商业、住宅用地，居住用地为70年，商业用地为40年，经检测该地块无地质灾害符合建设用地规划条件。目前该地块不具有三通一平的条件。该地块将由4栋建筑组成，分别为两栋多层、两栋小高层，多层有6层，每栋多层分为两个单元、一梯两户，共48户；小高层共有11层一梯一户，共22户，整个小区共有70户。 该项目编制依据有委托编制《天盛建设项目可行性研究报告》的项目委托书、 徐州市城市规划局关于煤建路、建国西路、煤建一街与纺织路所包围的地块的批复：徐州市建规规地字【2011】15号、国家发改委发布的《关于建设项目进行可研究的试行管理办法》及相关要求、现场考察和调研搜集到的资料，这对该地块的规划很有意义。 1.2 阳光花苑项目规划设计条件 1.2.1用地规划 （1）规划建设总用地面积约为：6513.7㎡，为二类住宅用地 （2）用地使用性质：二类住宅用地 （3）用地使用强度：容积率2.1 建筑密度≤24% 1.2.2建筑规划 （1）建筑退让距离：沿煤建路和建国西路边缘后退用地红线不得小于10米。 （2）建筑控制高度：建筑层数控制在12层之内，建筑间距按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）的标准。1.2.3绿化环境规划条件 绿地指标：绿地率≥20% 1.3 阳光花苑项目进度安排 阳光花苑的项目进度包括三个部分：建设周期进度、施工进度和销售周期进度。 1.3.1建设进度计划如下： 为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工作，本项目决定采取平行施工的方法。本项目工程计划自2012年2月正式开工，至2013年6月竣工，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表： 2011年7月5日：项目建议书批复 2011年6月5日—2011年8月：编制可行性研究报告并报批。 2011年7月—2011年8月:建筑方案设计 2011年8月：综合管网设计。 2011年8月—2011年11月：施工图设计。 2011年10月：房屋拆迁。 2011年12月：报建、领取建设规划许可证。 2012年1月：本项目工程正式开工。 2012年4月—2012年9月：完成投资30%，开始预售。 2012年10月—2013年6月5日：正式入住。 时间 项目 2011年6月5日至12月5日 2012年1月至2012年12月 2013年1月至6月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月至3月 4月至6月 7月至9月 10月至12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 编制可行性研究报告 项目建议书批复 综合管网设计 施工图设计 房屋拆迁 报建、领取建设规划许可证 工程开工 1.3.2施工进度安排 前期工作 5个月 2011年6月—2011年9月 房屋拆迁安置 4个月 20