河北邢台宁晋策划定位报告.ppt

2、周边小区 项目周边已有好几个成熟社区，例如富强花苑、法院家属院、教育新村、上乘嘉园等，再加上正在投入使用的颐和绿洲和颐和绿洲西侧一圈地块以后要开发的住宅商业和周边的城中村，大概有将近2万人口，这里将成为一个完善的居民生活区。如此大的消费群体会带来无限的商机。 市场篇 众厦地产 3、周边商业 项目周围的商业发展也较快，项目以南汽车站以北为个人建造的4层和5层个体门市，不对外销售，出租率100%，房租在4—5万。以旅馆、饭店、汽配、家具为主。对面是网通家属院，临街商铺八层，在建商铺一二层做商业，两曾总共1200平米左右，三层到八层居住，也属于个人。租金在5万元左右，项目以北到民乐园附近的门市租金在4—6万，也属于个人。 市场篇 众厦地产 目录 报告目录 第三部分 策划篇 第二部分 市场篇 第一部分 城市篇 第四部分 畅想篇 众厦地产 引 言 本章是在以本报告第一、二章节内容为依据的基础上，并结合对项目自身特征的分析及贵司对于项目发展目标的期望，三方面结合起来进行系统思考，来对项目进行针对性的商业定位及产品定位。本部分主要内容包括项目SWOT分析、项目整体定位、产品定位、消费者定位、价格定位等，旨在为项目商业部分发展方向提供切实可行的依据。 策划篇 众厦地产 项目周边政府单位众多，医院、学校聚集，邮局、银行等公共服务设施齐全； 项目周边住宅供应比较集中，有多个大型单位家属院，居民整体收入水平较高，消费能力较高； 项目邻城市主要交通干道，人流、车流量大，出行方便； 项目紧邻新汽车站，便于拓展项目商业辐射范围； Strengths 优势 可充分凭借便利的交通条件，以及新汽车站的辐射优势，发展辐射较广区域的商业业态与品质较高的居住产品； 利用周边居住区密集与项目体量适中的优势，注重居民日常消费需求，发展适宜的商业业态。 利用交通与人口优势，可适当发展目的性消费业态，例如建立大型超市。 强化 策划篇 SWOT分析 众厦地产 Weaknesses劣势 项目地块成条形，不利于充分利用地块进行商业规划布局； 项目属于解放村村证土地，属于集体所有土地。 项目周边的商业都属于个人所有，该项目为第一家开发商业体。 项目部分商业要返还村集体，对后期经营会带来不利的影响。 减弱 策划篇 根据项目特点突出商业定位，选择目的性消费、辐射范围广的商业业态，以增强商业辐射氛围，扩大项目影响力。 消费者对产权的顾虑不是很大，只要价格便宜都可以接受，我们可以以价格战赢得消费者。 针对以销售为主的商业项目，可以通过售后返租的模式达到后期统一招商、统一经营的目的，最大突出项目的定位优势以及业态配比优势 众厦地产 Opportunities机会 宏观环境：宏观经济持续快速增长，人均收入持续增长，消费需求旺盛，为项目运作提供了良好的宏观环境； 宁晋旧城改造力度较大，城市化进程加快，为本项目带来较大的发展机遇； 近年来，居民消费习惯随着城市发展，对商业消费的环境、品类、功能、品牌等提出了更高的要求，为本项目提供了良好的商业发展基础。 打造符合居民消费趋势的商业业态，满足并引领丰富多样的消费需求。 可以发展大型超市，以此带动本项目商业的影响力 利用 策划篇 众厦地产 Threats 威胁 项目周边住宅区密集，中高档楼盘较多，而且西北区域有较为集中的中高档楼盘聚居区，给本项目带来了较大的竞争压力； 国家宏观政策的影响，从目前的形势看，银根收紧、房地产业调控的趋势明显，这将对项目的 去化速度与效果产生一定的影响 转化 通过差异化定位来寻找项目的生存空间； 通过商业策划，提升项目商业价值。 把握销售节奏，开发受政策影响小的产品。 策划篇 众厦地产 项目整体定位 策划篇 宁晋西南部新型社区商业中心 众厦地产 策划篇 从项目的规模来看： 项目总占地面积8亩，集中商业地上5层，地下1层，如此规模的项目比较适合在二三级城市定位为一个综合性商业。 从城市经济发展来看： 经济近年增长快速，居民消费支出增大，随着消费力的增强和消费观念的转变，消费将从满足日常需求型消费向休闲享受型发展，将对休闲、康体健身、餐饮等需求增大。所以，根据人们消费需求的发展变化，本项目适合零售、休闲、娱乐、餐饮等综合功能为一体的综合性商业。该地区最大的需求是大型综合超市。 众厦地产 策划篇 从区域消费人群看： 周边基本消费人群主要以大型企业、学校、政府事业单位等中高收入人群，他们最主要消费是日常生活品、品牌服饰、餐饮和休闲。所以本项目应迎合周边消费人群需求，发展品牌商业为主导的社区商业模式。 从商圈角度看： 本案周边商业氛围迅速发展，商业开始聚集