某某地块项目可行性研究报告1.docVIP

第一部分 某某镇某某市场调研 某某某区位解读 某某镇概况 某某镇位于某某市南部，毗邻珠某某区，四面环山，面积93.61平方公里，其中某某区面积12.16平方公里。辖1某某村委会和2个居委会，常住人口19.17万人（其中户籍人口4万人），旅外同胞7万人、遍布世界各地。某某镇是其某某区通达珠海、澳门等地的节某某镇，位于珠中某某市半小时生活圈和珠三角一小时生活圈内，交通路网发某某区位优势明显。 某某镇产业发展状况 改革开放以来某某乡大力实施“工某某镇”战略，美国、德国、日本、意大利、韩国等国家和港澳台某某区的知名企业纷纷落户某某乡迅速发展成为以外向型经济为主导的工某某镇和经某某镇。某某镇拥有2000多家工业企业，其中外资企业500多家，位某某市前列某某乡拥有亚洲最大的制鞋基地宝元鞋厂，亚洲最大的休闲运动帽生产企业伟立制帽厂，全球著名的药业和化妆业品牌企业曼秀雷敦公司、全国箱包行业名牌企业皇冠皮件公司、全国第二家香某某市的房地产企业雅居乐地产集团均座某某镇。另有一批像金胜铝业、日东光器等名优企业，企业先进发展模式某某乡工业发展的标杆。 某某镇在大力实施“工某某镇”战略的同时，强力推进“双轮驱动”战略，把优先发展现代服务业、新兴服务业摆在重点位置，2011年三大产业比例1.5：52.1：46.4，第三产业发展迅猛，历年比重某某市前列。 某某镇某某区位 某某乡交通网络完善，方便快捷。105国道、广珠公路、沙坦路等主干道贯某某镇某某镇有3个汽车站，班车直通香港、广州、深圳某某省内其某某区和国内1某某省某某区。西部沿海高速公路、京珠高速公路、太澳高速公路直接通某某乡，珠三角城际轻轨、提前开工的港珠澳大桥距某某乡20分钟车程，穗、深、港、澳、珠等机场均处在其90公里交通圈内，南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港某某区的多个水运口岸环列，其中最近的出口港仅需10分钟车某某某镇公交线路完某某镇内有公共汽车、小巴、以及规划中的自行车慢行系统互补相互配套出行。 此外，铁路运输经由广州及未来的中山过境线路通达全国各地，形成方便快捷的海陆空交通网络。 二、某某镇房地产项目调查 某某镇在售房地产项目调查 1、某某镇房地产项目一览图 2、某某镇在售项目统计 某某镇目前在售项目约10个，总推售量约33.1万㎡；某某某区域中房地产项目多以别墅和洋房为主要产品，多个项目容积率密度较低，居住舒适度极高。由某某区域总价相比周某某市较低，客户的刚需选择也从90的两房跃升100以上的3房，因此在户型上多以100-130㎡的3房为主某某区域内项目的洋房均价集中在4200-4800之间，别墅均价在10000-18000之间； 而在较多项目近期的营销动作中不乏看到众多的一口价以及特价房等推广字眼出某某市场已进入以价换量的趋势； 部分重点在售项目调查： 个盘分析——景观一品 项目基本概况 项目分析 项目小结： 该项目在2008年开盘，至今销售周期较长，这与项目的产品户型、价格有关，在早期曾经销售均价为6100元/㎡，并且项目最小的户型为145㎡的三房，户型相对偏大，因此项目对应的客户较为高端，外地人客户承受能力较大，影响着项目的成交客户； 个盘分析——大翼龙苑 项目概况 项目分析 项目总结 该项目位于城桂公路旁，较多本地人觉得项目较为偏远，因此不会选择本项目置业，但项目的亮点大赠送面积户型，吸引较多外地客户。在调查的过程中，停车场不乏广州、深圳、珠海等地方的车牌车辆； 个盘分析——海尚绿洲 项目概况 项目分析 项目总结 项目位于雅居乐新城旁，其消化速度较慢，项目属某某某区域内价格的洼地，促使较多的本地人购买，同时也有部分生活工作某某乡的坦洲、珠海客户前往购买； （4）个案分析——爱ME公园 项目概况 项目分析 项目总结 该项目主要某某区域在珠海，在珠海公交站牌和户外均有项目的画面上画，促进了客户对项目的了解；该项目生活配套设施较为完善，规划中的公园和公交总站也是该项目的一个卖点； （5）个案分析——檀香山别墅 项目概况 项目分析 项目总结 该项目属于尾盘阶段，所剩货量不多，看其推出特价单位所知，项目想尽快清货；而项目的水系园林规划景观较好，购买的客户置业目的主要以度假旅游为主；销售现场的展示和氛围完全没有销售的气氛； 个案分析——雍泉度假山庄 项目概况 项目分析 项目总结 该项目属某某某区域内低密度项目之一，其度假的用途较为明显，吸引较多外地以某某省的客户前往购买用做度假的用途。 个案分析——半山午后 项目概况 项目分析 项目总结 该项目产品较为特别，在高