第二章：资产评估基本方法.docVIP

目 录 第一节 资产评估的程序 第二节 成本法 第三节 比较法 补：货币的时间价值 第四节 收益法 第一节 资产评估的程序 ☆ 资产评估项目的接洽 ☆ 组建资产评估项目小组 ☆ 拟定资产评估的工作方案 ☆ 收集与资产评估相关的资料 ☆ 待评估资产的清查核实和实地查勘 ☆资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析 ☆ 选择评估方法进行估算 ☆编写资产评估报告 ☆ 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 第二节 成本法 ☆ 成本的概念 ☆ 成本法的评估程序 ☆ 重置成本的估算方法 ☆ 实体性贬值的估算 ☆ 功能性贬值的估算 ☆ 经济性贬值的估算 ☆ 成新率的估算 成本的类型 成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。 （一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。 （二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。 一、成本法的概念 成本法——通过估算被评估资产在评估基准日的（复原或更新）重置成本，并扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 复原重置成本——在评估基准日，运用与被评估资产同样的材料、技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。 更新重置成本——在评估基准日，采用新型材料、现行技术标准，重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。 更新重置成本通常小于复原重置成本 三种价值损耗 实体性贬值——又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降而引起的价值减少。 功能性贬值——由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术进步而引起的。 经济性贬值——指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、政治动荡等 成本法的基本公式 公式一 ： （理论公式）资产评估价值=重置成本 - 实体性贬值 - 功能 性贬值 - 经济性贬值 公式二 ：（操作公式）资产评估价值=重置成本×成新率 二、成本法的评估程序（了解） 1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料 2、确定被评估资产的使用年限 3、估算被评估资产的各种贬值 指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 4、确定被评估资产的成新率 5、确定被评估资产的价值 三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。 三、重置成本的估算方法 [例2-1] 一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为： 重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元） （二）物价指数法 物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。 物价指数法的一般计算式为： 重置成本=被评估资产原始成本× 或：资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本× ×环比价格指数a1×a2×a3……×an 重置成本=被评估资产原始成本× 三、重置成本的估算方法 [例2-2] 机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指数：1996年为100%，评估基准日时为150%，则： 被评估资产重置成本 =10万元× 150℅∕100 ﹪ =15万元 三、重置成本的估算方法 运用物价指数法时要注意以下问题： 1、物价指数范围的选用 物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。 2、物价指数的局限性 仅仅考虑了价格变动因素 3、物价指数法的适用范围 适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。 三、重置成本的估算方法 （三）