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2016.8.8-8.14市场情况汇报 新增供应大幅发量，开发商备战“金九银十” 据东莞中原研究部监测数据显示，本周有东田IBOX、星河城市广场等9个项目新增住宅1345套，环比大幅上升261.56%。从个盘来看，新增过百的项目有5个，其中东田IBOX新增公寓532套，星河城市广场新增公寓212套、中熙君墅湾新增别墅175套名列前茅。在实际市场方面，本周有绿地大都会开盘，富盈公馆加推，大部分楼盘仍然处于蓄客阶段。 从物业类型上看，本周公寓（744套）、别墅（243套）大幅放量，但洋房（358套）供应保持在一个较低的水平，洋房新增在住宅新增中所占比重仅有26.6%，反应开发商可能开始调整以刚性需求为主的销售策略。 本周住宅环比上周大幅增长，很重要的一个原因是上周基数太小，仅有372套新增。另外，随着“金九银十”传统销售旺季的即将到来，开发商推货热情有所上涨，预计住宅新增供应将会持续。 成交量低位徘徊，成交价格不断攀升 据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交套数1062套，环比上升3.11%。从成交个盘上看，本周成交过百的楼盘仅有碧水天源，成交176套。受住宅新增放量推动，本周成交有所回升，但仍然不尽如人意，徘徊在今年2月份以来的低位。一方面，现仍然处于楼市销售淡季，楼市观望情绪浓厚，人气不足，另一方面，不断攀升的成交价格阻挡成交量的回升。 本周成交均价14629元/㎡，环比上升5.97%。从单价区间上看，本周成交价格10000元/㎡以上的占总成交的78.06%，从成交区域上看，本周成交量排名前三的大朗、虎门、南城，成交均价都在15000㎡以上，而原来的价格洼地，在整体楼价的带动下，成交均价也已慢慢逼近万元水平。 房价高企，楼市人气继续下跌 本周东莞楼盘来访量环比上周大幅下跌，东莞楼市人气回升乏力。虽然本周开发商以各种暖场活动吸引人气，但受地王、楼市供不应求等因素的影响，开发商对楼市预期不降反升，东莞楼价仍然高企，高房价阻碍着楼市人气的回升。而现在的客户越发趋于理性，建议开发商以合理的定价吸引客户。 二、一周楼市资讯 宏观政策 “8 11”南京、苏州调控新政 今天下午，南京、苏州几乎同时发布了楼市调控新政，南京 “创新性”地发布了“摇号拿地”政策，苏州新政中则出现了2016年以来二线城市的首次“限购”。 南京:提高二套房首付比例，出台“摇号拿地”政策 “南京发布”官方8月11日消息，南京出台房产新政。一方面是加严差别化信贷，主城区已结清贷款的二套房首付比例不低于35%，未结清贷款的二套房首付比例不低于50%。另一方面是调整土地公开出让竞价方式，主要有三点，一是竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。二是提高预售证申领标准，竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到更严格施工进度要求，竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。三是网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。 首先分析信贷调整，与7月份网传的“首套房首付比例35%,二套房首付比例50%”相差不大，本次差别化信贷调整并未出乎市场预料，也反映了政府“逐步加码、谨防调控过头”的心理。适当提高二套房首付比例，一方面有助于限制当下过热的投资性需求，另一方面对于改善性需求也没有伤及太多,毕竟在南京的高房价压力之下，不少二套房家庭本就准备好了50%以上的首付款。而将高淳、溧水排除在政策调整之外，也符合当下因地制宜的政策导向，但对于浦口的西南部、六合的东北部等低房价区域而言，本次政策还是稍显严厉。 再看土地公开出让竞价条款，大部分其实仍是“掩耳盗铃”，无论是“保障房建设资金不计入房价准许成本”(此前已执行)、还是“提高高溢价地块的施工进度要求”，实质上还是在增加企业的成本，把地价转向了“看不见”的预售证溢价空间和土地开发成本，换言之，即在“名义“地价上限不变的情况下，提高了“实际”最高限价。 而土地竞价条款三规定的“溢价率达到100%后，摇号产生竞得者”更是有些不负责任的意味。国土局采取土地竞价拍卖方式的优点，是可以在公开公正的基础之上，以资金实力作为依据，让最有能力的开发商获取土地，从而保证土地价值的最大化，达到加快推动城市建设发展的目的。而规定“摇号拿地”之后，则是相当于国土局推脱了“鉴别开发商开发能力”的责任，一块土地有多家单位愿意超限价购买，一方面说明了地块上佳的禀赋，另一方面也说明限价明显低于企业共识。在此前提下，如果仅用“摇号”决定拿地企业，那么企业开发能力良莠不齐的问题如何管控？又如何保证这一优质地块的最终项目品质？ 事实上，南京市高地价的最关键原因还是在于供应不足，若要解决这一问题，一方面需要加快企业推案节奏、减少“囤地”，就这个角度来说，“提高高溢价地块的施工进度要求”会延长开发周期