穆屯村城中村改造项目（商业用地）可行性分析论证报告.doc

目录 第一章总论 - 4 - 1.1项目背景 - 4 - 1.2项目概况 - 5 - 1.3问题与建议 - 7 - 第二章 项目建设的必要性 - 8 - 2.1项目建设的指导思想 - 8 - 2.2项目建设背景 - 8 - 2.3项目建设的必要性 - 9 - 第三章 项目建设条件分析 - 12 - 3.1项目建设位置 - 12 - 3.2项目建设条件 - 12 - 3.3项目建设环境 - 14 - 3.4结论 - 14 - 第四章 项目建设方案 - 16 - 4.1项目建设标准 - 16 - 4.2项目建设规模 - 16 - 4.3主要技术经济指标 - 16 - 4.4建设内容及设计方案 - 17 - 4.5公用配套工程 - 19 - 第五章 节能措施与评价 - 21 - 5.1节能措施综述 - 21 - 5.2编制依据 - 21 - 5.3建筑专业的节能措施 - 21 - 5.4其它节能措施 - 23 - 5.5节水措施 - 23 - 5.6成立节能机构 - 24 - 第六章 生态环境影响分析 - 25 - 6.1环境设计依据 - 25 - 6.2环境现状 - 25 - 6.3环境影响预测 - 25 - 6.3.2声环境 - 26 - 6.4环境保护措施 - 26 - 6.5综合评价结论 - 28 - 第七章 消防与安全防卫 - 29 - 7.1消防 - 29 - 7.2安全防卫 - 30 - 第八章 项目组织管理与施工进度 - 32 - 8.1项目组织管理 - 32 - 8.2项目进度安排 - 35 - 8.3招投标计划 - 36 - 第九章 投资估算与奖金筹措 - 41 - 9.1估算依据 - 41 - 9.2估算范围 - 41 - 9.3估算取费标准 - 42 - 9.4投资估算 - 43 - 9.5融资方案 - 43 - 9.6资金来源 - 43 - 第十章 效益及还款能力分析 - 44 - 10.1社会效益评价 - 44 - 10.2经济收益分析 - 48 - 10.3效益分析结论 - 50 - 第十一章 结论与建议 - 51 - 11.1结论 - 51 - 11.2建议 - 51 - 第一章总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 穆屯村城中村改造项目（商业用地） 1.1.2项目承建单位概况 承建单位：渭南市奥林匹克体育发展有限责任公司 项目负责人： 渭南市奥林匹克体育发展有限责任公司是经渭南市人民政府批准，于2009年12月10日正式成立的具有法人资格的国有控股公司，主要从事渭南市体育场馆运行管理、体育产业开发及设施建设、体育赛事组织、房地产开发、房屋租赁等业务，公司注册资金来1亿元人民币。公司注册地址：渭南市朝阳大街中银大厦16楼。 1.1.3编制依据 《中华人民共和国城乡规划法》 《城市房屋拆迁管理条例》 国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干问题》 《渭南市委、市政府关于进一步加快城镇化建设的决定》 《渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 《渭南市城市建设总体规划》（2008-2020） 《渭南市区房屋拆迁管理暂行办法》 陕西省城市规划管理技术规定 项目单位提供的有关资料 1.1.4项目提出的理由和过程 为了改善穆屯村“城中村”居民住房商业配套问题，提升渭南城市中心区域品位，完善渭南城市中心区功能，为市体育中心提供资金支持，市政府决定，在进行体育中心建设的同时，将体育中心周边地区451.715亩土地用于商住开发建设用地，通过市场运作招、拍、挂等方式融资建设。这样一个方面改善城市中心区的商业配套，另外一方面加快城市基础设施建设，提高城市中心区土地使用效率，渭南市奥林体育产业务发展有限责任公司提出了该项目的建设意向，项目提出后，公司进行了大量的调查研究，研究结论认为，项目的建设对提高城市品味、加快城市基础设施步伐、改善城中村群众生活，扩大城市就业以及解决渭南市建设土地不足问题有重要的意义。 1.2项目概况 1.2.1项目区位置 该项目拟建地址位于乐天大街以北，市体育中心以西，新盛路以东，北邻住宅综合楼一区。项目规划总用地451.715亩。 1.2.3项目建设规模与目标 渭南市奥林匹克体育中心商业改造项目总占地451.715亩。其中建设用地381.169亩，绿化用地30.807亩，代征乐天大街用地30.894亩，规划路7.845亩。采用招、拍、挂形式，由开发商建设。主要建设商业综合用房。 项目规划总建筑面积45万平方米，其中商业房43万平方米，公共建筑2万平方米。 配套建设道路、供水、供电、绿化、采暖、消防、监控、网络、通讯等公用设施。 1.2.3主要建设条件 该项目建设条件较好： 一是国家和渭南市政府对加快城中村改造和改善城市居民住房条