深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性研究论证报告.doc

深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目 投资可行性研究报告 目 录 一 研究结论 1 1.1项目属性 1 1.2项目投资环境 1 1.3项目SWOT分析 3 1.4项目发展定位 3 1.5项目经济效益分析 4 二 项目地块属性界定 6 2.1项目概况 6 2.1.1项目位置 6 2.1.2地块现状 6 2.1.3项目规划指标 7 2.2项目区域环境分析 8 2.2.1项目区域环境概况 8 2.2.2片区关系图 9 2.2.3片区发展分析 10 2.3项目地块属性界定 11 2.3.1区位属性 11 2.3.2物业属性 12 2.3.3生活便利度属性 12 2.3.4生活氛围属性 13 2.3.5资源属性 13 三 项目投资环境分析 14 3.1宏观环境分析 14 3.2深圳市房地产市场分析 14 3.2.1房地产市场政策 14 3.2.2房地产市场特征分析 16 3.3项目周边房地产市场发展分析 23 3.3.1项目周边住宅市场发展分析 23 3.3.2项目周边商业市场发展分析 28 四 项目SWOT分析 31 4.1 S（优势） 31 4. 2 W(劣势) 31 4. 3 O（机会） 31 4. 4 T（挑战） 31 五 项目定位 32 5.1项目发展策略 32 5.1.1项目发展策略 32 5.2项目发展定位 32 5.2.1客户定位 32 5.2.2产品定位 33 5.2.3价格定位 34 六 项目经济效益评价 35 6.1项目工作计划 35 6.1.1主要考虑因素 35 6.1.2关键节点安排 35 6.2项目经济效益分析 36 6.2.1分析前提 36 6.2.2项目投资估算 37 6.2.3项目资金构成 38 6.2.4投资使用计划 38 6.2.5收入分析 39 6.2.6项目结果指标分析 41 6.3项目风险分析及防范建议 42 七 附表 43 研究结论 1.1项目属性 项目为车辆段上建物业； 地块用途为居住，计容积率建筑面积为30.61万平方米，包括18.2万平方米的保障性住房和6.26万平方米的单身宿舍； 项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山； 大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区；大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏； 项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境、配套相对较差； 大南山未来发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融； 项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。 属性界定如下： 区位属性：陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹地铁上盖·规模较小车行便利度较高·生活配套匮乏 居住氛围不足·无生活配套提升可能 大南山麓一线山景资源·海景资源 美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”；房地产政策方面，由“从紧”转为“明显放松”，市场效果已初步显现。 深圳市房地产市场总体环境 关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给； 截至到2009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降； 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主；近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加； 2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中一手房市场呈现“量价齐升”，二手房市场“量跌价升”，部分地区成交价格、量出现下降趋势，其中南山区量价仍保持上升； 深圳市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整。 本项目周边区域房地产市场概况 2009年1-5月，南山区成交面积为64.91万平方米，居关内成交面积的首位，成交均价为1.54万元/平方米。2009年5月，90平方米以下户型成交呈现“量价齐升”态势，90平方米以上户型成交呈现“量跌价升”态势，各户型成交均价“全线回升”； 本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主，少量的舒适型大房，价格约为9,000～15,000元/平方米； 本项目地块东北侧片区为中高档住宅聚集区分析，