首创西青王村福特纳湾项目可行性研究论证报告.doc

1项目概况与市场分析 1.1 项目概况综述 1.1.1 项目名称与承办单位概况 项目名称：天津首创西青大寺镇王村福特纳湾楼工程 承办单位概况： 单位名称：首创置业股份有限公司天津分公司（天津首创新青职业有限公司） 单位性质：股份有限公司 注册资金：人民币1.5亿元 单位住所：北京市西城区广宁伯街2号金泽大厦东区15层首创福特纳湾项目是首创集团倾力打造的北美草原风格的高尚低密居住区。同时也是首创置业在津成功开发的第五个项目。首创福特纳湾住宅建筑面积为14.8万平米，规划为5层、6层的花园洋房和联排别墅形式的低密产品。容积率为1.0左右。首创福特纳湾项目地块分为南、北两块，中间为现状的“音乐主题广场公园”。形成了一个中心开敞式的休闲广场配套。其中南侧地块整体环湖而建，可以享受惬意的湖边散步的休闲生活。湖畔旁设计了联排别墅产品。北侧地块全部规划设计为洋房产品，同时还规划了17000平米的商业配套。首创福特纳湾地处友谊南路延长线，交通便利；周边生活配套齐全。首创特纳湾地处天津西青区大寺镇，大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。,全市各区楼盘销售量是上升趋势。 目前天津市住宅市场供应上,住宅面积在90m2以下的占总量的45.8%,住宅面积在90m2以上占总量的54.2%。从以上统计结果看,90m2以上 的住宅面积目前是天津市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查,天津市购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在50万以下的占33%,承受总价格在51-70万之间的占30.5%，承受总价格在71-90万的占24.50%，承受总价格在91-100万的占8%,承受总价格在100万以上的占4%。 以上调查结果显示,天津市购房者所能承受的价格在51-90万之间，比例占到总量的54%以上,可见是主要购买力的承受范围。 1.2.2 产品需求预测 根据天津市国民经济与社会发展公报显示，目前天津市房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售火爆。2009全年房地产开发完成投资540.7亿元，比上年增长31.3%，房地产完成投资占全社会固定资产投资比重达12.8%，全年房屋施工面积397.8万平方米，增长5.5%，其中：住宅施工面积348.2万平方米，增长5.7%；商业营业用房施工面积34.6万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积142.0万平方米，下降17.7%，其中住宅竣工面积119.7万平方米，下降17.9%商业营业用房竣工面积15.2万平方米，下降20.4%。商品房销售面积287.2万平方米，增长102.0%，其中住宅销售面积238.0万平方米，增长83.1%；商业营业用房销售面积38.4万平方米，增长412.0%。商品房销售额14.5亿元，增长383.3%。商品房空置面积27.2万平方米，下降69.4%，其中：住宅空置面积9.8万平方米，下降79.7%；商业营业用房空置面积13.0万平方米，下降61.5%。 　 截止到2010年7月底，统计数据显示：天津市在西青区房地产市场中，不论是投资还是经营都占据六成多。2010年前7个月，西青区房地产完成投资11.0亿元，房屋施工面积281.2平方米，房屋竣工面积20.6万平方米，商品房销售面积57.1万平方米。 另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 1.2.3 价格预测 据调查，今年还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动价继续走高。基础建设快速发展，为的销售提供了契机，这将导致房价格出现上涨趋势从原因上看，主要有四： 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。 需求量大。84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，使房价上涨。 4)住宅品质的提高，也成为了房市升温。价格上扬起价：元/㎡ 均价：元/㎡市区南部，距市政府8公里，距区政府