2010年房产地估价师《房地产估价理论与方法》重点预习.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．了解房地产价格的含义； 2．熟悉房地产价格的形成条件； 3．熟悉房地产价格的特征；了解地价与一般物品价格的不同； 4．熟悉房地产需求； 5．熟悉房地产均衡价格； 6．熟悉房地产供给； 7．熟悉房地产供求与价格关系的特殊性； 8．熟悉价值、使用价值和交换价值； 9．掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值； 10．掌握市场价值和非市场价值 11．掌握买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值； 12．了解原始价值、账面价值、公允价值和市场价值； 13．了解市场调节价、政府指导价和政府定价； 14．熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格； 15．熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格； 16．掌握总价格、单位价格和楼面地价； 17．熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格； 18．熟悉起价、标价、成交价和均价； 19．熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。 二、内容讲解 第三章　房地产价格和价值 第四节　房地产价格和价值的种类 五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格 房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格是一组按照房地产权利的种类来划分的房地产价格，具体有房屋所有权价格、土地所有权价格、建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、土地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁价格。为叙述上的简便，将建设用地使用权价格、宅基地使用来源：建设工程教育网权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁价格合称为其他房地产权利价格。 （一）房地产所有权价格 房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。目前，中国的土地只能为国家所有或者集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地转变为国有土地。虽然征收集体土地要给予补偿，但目前还不是按照被征收土地的市场价值进行补偿。因此，中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格，通常也不存在土地所有权价值评估。但在特殊情况下可能需要对土地所有权价值进行评估，例如衡量社会总财富中土地财富总量是多少时，评估的应当是土地所有权价值而不是土地使用权价值。因为如果评估的是土地使用权价值，则估价结果就会与其他国家和地区不可比，或者在同等条件下的土地财富要比其他国家和地区的少很多。另外，如果未来将集体土地征收补偿改变为按照被征收土地的市场价值进行补偿，就会存在集体土地所有权价值评估。相比之下，城市房屋拆迁补偿已于2001年从实物补偿安置改变为货币补偿，并规定货币补偿的金额以被拆迁房屋的房地产市场评估价格为依据确定。 （二）土地使用权价格 由于土地使用权有建设用地使用权（其中又有出让的建设用地土地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权）、宅基地使用权、土地来源：建设工程教育网承包经营权，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。《城市房地产管理法》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权价格，其法定名称为出让金。但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内涵也不尽相同。对于有使用期限的出让土地使用权和土地承包经营权来说，其价格还可以区分为不同使用期限的价格，例如40年、50年、70年的出让土地使用权价格。 土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。在正常情况下，土地所有权价格高于土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反的情形。例如，中国封建社会后期出现的永佃制，其特点是土地所有权与土地耕作权相分离：地主享有土地所有权，负担田赋（即土地税），有权收租，但对土地使用权不能干涉，不能随意增租或夺佃；佃农享有土地耕作权，即佃权，并有权将它买卖、典押或出租。一般地说，耕作权价格低于所有权价格，但在经济发达、人口密集的地区，耕作权价格也有超过所有权价格的情况。 房屋所有权和土地使用权都可能存在设立了抵押权、地役权、租赁权或者有纠纷、被依法查封、限制交易等情形，因此还有各种情形下的房屋所有权价格和土地使用权价格。 （三）其他房地产权利价格 其他房地产权利价格泛指所有权、使用权以外的各种房地产权利的价来源：建设工程教育网格，例如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格等。 英美法系的“权利束（bundle of rights）”理论，有助于理解上述按照房