碧桂园模式的迷惘.doc

碧桂园：模式的迷惘 　 作者：廖杰华 邬琼 徐丹娜 2010-8-9 热点推荐： 中国慈善事业的障碍和前途　 全球广告精英如何看待中国品牌？　 标签：碧桂园杨氏家族杨国强别墅项目山湖 　　碧桂园公关部一位员工最近的QQ心语换成了：“南无阿弥陀佛，顶住吧。” 　　在更换总裁仅仅两周之后，碧桂园再次面临公关危机。8月5日，针对碧桂园安徽和县项目涉及高尔夫用地违建的质疑浮出水面，整个碧桂园公关部都在忙于应付来自各方的采访、质询，电话声此起彼伏。 　　曾经风光无限的 “碧桂园模式”被认为是危机的根源所在。与其他房企不同，碧桂园不是标准的“房产商”，而是“地产商”。过去的几年中，碧桂园总是能以极其低廉的价格在全国许多三、四线城市攻城略地，但拿地背后的纷繁复杂却被媒体屡屡曝光。 　　这种模式的灵魂人物是碧桂园的控制人杨国强。这位极为看重声誉的强人在广东之外，每每遇上建筑质量上的丑闻，常有鞭长莫及的感慨。他精心培养着自己的女儿作为接班人，但年纪不满三十的杨惠妍仍显稚嫩。 　　杨国强设想的房地产、能源、传媒“三驾马车”商业帝国模式，依然停留在纸上；而碧桂园2008年就喊出了年销售额300亿的宏伟目标，目前看仍有距离。一家典型的家族企业正在面临典型的家族企业式烦恼。 　　非法占地遭查处 　　最新的危机缘于碧桂园位于安徽省和县石杨镇的如山湖城项目遭遇安徽省国土资源厅的挂牌督办。8月2日，安徽省国土资源厅在下发文件中表示，经过初步核实，和县石杨镇碧桂园如山湖城项目用地中，存在政府非法批地、非法供地、非法征收集体土地，项目单位非法占地建设等行为，严重违反了国土资源法律法规规定。其中所指，即为如山湖城二期一个占地超过千亩的高尔夫球场。 　　事实上，安徽省国土厅已于今年4月初就如山湖城项目下达停工通知书，但截至7月底该项目仍在施工，2/3以上的别墅项目已经封顶。8月5日，本报致电该项目销售处时，销售人员表示，如山湖城项目仍在销售，且并未停工。至于如山湖城旁的 ‘高尔夫球场’项目，销售人员表示还有临近高尔夫球场部分别墅可售。 　　8月6日，碧桂园在回复本报时称：“安徽和县碧桂园‘如山湖城’项目一期2653亩土地于2007年8月由和县碧桂园摘牌取得，目前‘如山湖城’正在进行的都是一期建设。”并同时指，“安徽省国土资源厅文件中所指的‘违法用地行为’系指如山湖城项目旁的‘高尔夫球场’项目。此球场属国家体育总局小球训练基地的一部分，此土地权属归和县政府，并非‘如山湖城项目用地’。” 　　然而，本报问及项目是否是政府批地时委托碧桂园代建高尔夫球场项目，并以此为条件批地时，碧桂园方面并未予以明确答复。 　　这并非媒体首次曝光碧桂园违规。2007年11月，《南方周末》报道指出，张家界市永定区政府在当年6月6日土地挂牌出让前，与碧桂园有关公司订立秘密协议，碧桂园可以在无人竞争下夺得一块1039亩土地，实际上仅支付地价的3.75%，即442.5万元取地。而这只是碧桂园数宗被媒体曝光的违规拿地案例之一。 　　作为当前中国地产界最大的地主之一，2009年年末，碧桂园的土地储备高达4300多万平方米。碧桂园一直以土地储备廉价而著称。在2008年业绩发布会上,碧桂园原总裁崔健波称,截至2008年底，集团权益土地储备的平均成本仅230元／平方米。他曾公开表示，哪怕是到了现在，其土地成本仍不到平均售价的10%。 　　总裁换人 　　“如山湖城”项目发生前的两周，碧桂园刚刚更换了总裁。7月22日，碧桂园公告，由中国建筑第五工程局（下称“中建五局”）总经理莫斌代替崔健波出任碧桂园总裁一职。崔仍然留任执行董事。 　　崔健波是顺德人，和杨国强同乡，曾任顺德地税局的副局长。当年碧桂园是为上市而设立总裁之位，崔健波因为在财务管理上的能力而被杨国强看中。 　　对于崔的职位转换，碧桂园相关负责人表示，崔健波积极从公司长远发展考虑，决定从繁琐的公司管理事务中抽身，专注公司长期战略发展。 　　但业内对于此事却有两种版本的传言。一是碧桂园从2007年上市以来，每年的销售业绩一直保持在170多亿元，未跳出“180”这个槛。二是崔健波入职碧桂园前一直在税务部门工作，对建筑工程并不熟悉，随着近年来频发的“质量门”事件，崔健波已显得“心有余而力不足”。 　　去年发生在碧桂园湖南一个项目的质量事件是杨国强心中难以抚平的痛。碧桂园原本系建筑队出身，多年来旗下项目的施工，都是“杨家建筑队”亲自上阵。但随着集团规模扩大，自身的建筑队难以满足扩张需求，不得不将工程对外招标，由此引发去年的“质量门”事件。而新挂帅的莫斌则被认为在建筑方面非常有建树，具备管理经验，契合碧桂园“产业链全覆盖”生产模式，莫斌在加盟碧桂园之前，其率领的中建五局就与碧桂园有过项目上的合作，并且年仅43岁，精力旺盛。 　　莫斌上任的另一个目的是为了解决碧桂