福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告.doc

福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告 重庆大学贸易与行政学院经济管理系 2008.10.22 目 录 1 渝北区产权式酒店市场调研 1 1.1 产权式酒店概念及特点 1 1.1.1 产权式酒店的缘由 1 1.1.2 产权式酒店的性质 1 1.1.3 产权式酒店的分类 2 1.1.4 产权式酒店的现状 2 1.2 重庆产权式酒店现状 9 1.3 渝北区酒店发展阶段分析 10 1.4项目所在地周边市场分析 11 2 项目定位 1 2.1 项目及运营模式 1 2.2市场定位 2 2.3目标客户定位 3 2.4价格定位 4 2.5形象风格定位 5 2.6服务定位 5 2.7 项目SWOT分析 6 2.7.1 优势 6 2.7.2 劣势 7 2.7.3 机会 8 2.7.4 威胁 9 3 营销推广策略 1 3.1 品牌策略 1 3.2 产品定价策略 1 3.3 媒体策略 1 3.4 促销策略 4 4 经济效益评估 8 4.1 建设期内 8 4.1.1成本估计 8 4.1.2收入估计 8 4.1.3酒店固定资产销售盈利 9 4.2 营业期内 10 4.2.1营业收入预测 10 4.2.2年营业成本 13 4.2.3营业税金及附加 15 4.3 项目风险评估（盈亏平衡分析） 19  1 渝北区产权式酒店市场调研 1.1 产权式酒店概念及特点 1.1.1 产权式酒店的缘由 产权式酒店兴起于上世纪70年代区欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”（中文译为“泰慕赛尔”）即“时空共享”的意思。产权式酒店的共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济发展潜力大且比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，既是投资财务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资者，产权式酒店都孕育着丰富的商机。 1.1.2 产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。 1.1.3 产权式酒店的分类 时权酒店是将酒店的每个单位（酒店标间）分为一定的时间（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。 纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的管理回报，同时还享有一定期限的免费入住权（如城市之光年免费入住权为30天）。纯产权酒店又分为商务型和度假型。 养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。 高尔夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高尔夫、登山、滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。 时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。 1.1.4 产权式酒店的现状 国外产权式酒店的现状 20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到200