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三林板块跑盘报告 项目：××× 沉淀：××× 编号：[2006]案例_ 目 录 一、区域背景 二、项目属性 三、项目概况 四、产品亮点 五、营销亮点 六、市场表现 七、导致项目成功的核心驱动因素 八、启示与借鉴 1. 三林板块——片区概述 板块区位： 浦东三林板块是指东起杨高南路、南临外环线、西及北到黄浦江的广泛区域。而大三林区域是浦东上南地区和三林镇的总称，到市中心人民广场的垂直距离仅8—12公里。 区内概况： 以川杨河为界，三林板块可以划分为南片和北片。北片即上南地区，开发较早，成熟度较高，主要是以10年左右房龄的二手房为主；南面则是三林镇，经过多年的发展，目前已有近10万人口，近两年普通商品房小区发展迅速。 市场价格： 目前，三林地区商品房售价在6000-9000元/平方米左右。 2. 三林板块——“世博会”效应 三林板块的“世博会”效应已初步显现： 三林板块是三林世博功能区的重要组成部分，具有得天独厚的地理环境和良好的投资环境。 板块品质和价值都相比周边其他区域有较大提高，而板块内在建和计划兴建的大型配套设施也都为板块的进一步提升打下良好基础。 它已长期占据浦东楼市的新盘销售榜首席位。 片区前景： 虽然近期在总体楼市调整的驱使下，三林板块的价格和成交也较之前低迷，但是三林地区后市，尤其是随着世博会建设的推进和各项重点工程项目的竣工，三林板块还是会有一个很好的前景。它将成为浦东最具发展潜力的区域之一。 作为浦东新区一个重要的居住基地，大三林地区最终将纳入中心城区范围，成为浦东新区向外拓展的一个重要区域和住宅建设发展的一条重要轴线。 由于总价在100万元上下，三林板块已成为上海楼市三大“适婚板块”之一（浦东三林、普陀大华、闵行莘庄板块） 3. 三林板块——跑盘地图 本次跑盘主要集中在川杨河以南的三林板块，三林路与杨高南路一带。 一、项目属性界定 项目所属类型或模式: 近郊热点开发区域、中大规模、热销的住宅项目。 如何在尚不成熟的区域开发大盘，并形成热销，开发商的品牌和实力起了关键作用。在社区内部营建大型超市、学校等设施，自行解决生活配套问题，同时准确的市场定位、精致的现场包装和样板房体验都是成功的重要原因。 二、项目概况—项目区位和交通 项目区位 位于杨高南路、高青路，东临浦三路、南靠新开河，西至杨高南路，距离世博会约4.5公里。 交通 邻近轨道交通6号、8号线。沿杨高南路驾车，约5分钟的车程就可到达上南、六里、三林。 二、项目概况—技术经济指标（一期） 总规划建筑面积：33万平方米 一期： 一期总占地面积：约11.83公顷 住宅总建筑面积：约17万平方米 容积率： 1.5 绿化率：50% 总规划户数：约1600户 均价8000元/平方米，物业费2.2元/平方米/月。 二、项目概况—物业形态及配套 物业形态： 板式小高层、点式高层 配套： 社区内部建设中的家乐福超市、明珠小学、曹鹏艺术中心、运动会所等，同时共享上南、六里、三林区域内的配套 二、项目概况—社区周边环境 二、项目概况—合作单位 建筑设计：标准营造事务所 河北省建筑设计研究院上海分院 开发商：上海天亿置业发展有限公司 投资商：万科地产·南都集团·浦房集团 营销代理公司：上海房屋销售（集团）有限公司 物业管理：上海万科物业管理有限公司 三、产品亮点—规划设计 集万科一贯的大手笔和南都的杭派细腻于一身，贯彻“以人为本，环境至上”的设计思想，通过灵活的住宅布局形式，板式住宅与点式高层相互搭配，创建居住小区丰富的空间和新颖的整体气氛。 大面积的景观绿化和开阔的临河景观是项目一大特色。 三、产品亮点—单体及外立面 三、产品亮点—户型设计 房型设计上，万科新里程共规划一房、二房、三房、复式，其中一期以建筑面积90-100平方米的二房，115-130平方米的三房为主。 三、产品亮点—户型设计 三、产品亮点—样板房体验 四、项目表现 五、案例启示与借鉴 一、项目属性界定 项目所属类型或模式: 属于浦东三林板块发展成熟区域内，中等规模的精品社区。 营销低调，但凭借尊贵家居型的特点（如一梯一户），及成熟的生活配套和前期商业投入，项目保持了较平稳的销售速度。 二、项目概况—项目区位 项目区位 位于浦东三林路、环林东路，处于大三林核心区域内，世博会的配套居住区，距世博园约5公里。 二、项目概况—技术经济指标 占地面积：71400平方米 总建筑面积：107132平方米 绿化率：56% 总户数：800套 规模：16栋小高层 均价9200元/平方米 二、项目概况—物业形态及配套 物业形态： 16栋小高层（12F－14F） 配套：