第三章房地产开发用地制度.doc

房地产开发用地制度 我国用地制度概述 在我国，土地法律关系，是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 包括两类：一是土地财产法律关系，如土地所有权法律关系、土地使用权法律关系和土地使用权转让、租赁、抵押、法律关系。这类法律关系主体之间地位平等，按照平等互利、等价有偿原则开展活动。 二是土地行政管理法律关系，其中的一方是国家（政府）管理机关，以行政管理者的身份，行使国家赋予的行政权力，对土地实行管理，另一方则是行政管理相对人。这是一种强制性的社会关系，如土地征用法律关系。 我国现行建设用地管理法律制度的主要内容 我国现行建设用地法律制度是由1999年1月1日起施行的《土地管理法》确立的，其主要内容为： （一）土地用途管制制度 1、新《土地管理法》将原《土地法》（1987年）的分级限额审批制度，改变为土地用途管制制度。如《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊的保护注。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。” 因此，土地利用总体规划是土地用途管制的依据。 注：为贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于发布实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的决定》（国发〔2005〕40号），进一步加强宏观调控，促进节约集约利用土地和产业结构调整，依据《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发展改革委令第40号）和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》（国土资发2006]296号两目录自2006年12月12日起实行国土资源部、原国家经贸委1999年发布的《国土资源部国家经贸委关于发布和实施〈限制供地项目目录〉〈禁止供地项目目录〉（第一批）的通知》废止。限制用地项目目录（2006年本）1.机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项2.大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目3.低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地禁止用地项目目录（2006年本）1.别墅类房地产开发项目2.高尔夫球场项目3.赛马场项目4.党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目 2、上述三种土地用途的含义 农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 3、关于城市规划与土地利用总体规划的关系，《土地管理法》第二十二条规定，城市规划应当与土地利用总体规划相衔接，城市规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模。 （二）农地转用审批制度 《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。” 由于土地的用途是由土地利用总体规划确定的，所以农用地转用须先对土地利用总体规划进行调整，《土地管理法》第二十六条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。” 而按照《土地管理法》第二十一条规定，土地利用总体规划的批准权依规划层次分别在国务院和省、自治区、直辖市人民政府。因此《土地管理法》第四十四条规定，农用地转用也分别由国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。 《土地管理法实施条例》和《重庆市土地管理规定》对有关的办理程序作了具体规定。 （三）集中土地征收批准权 按照《土地管理法》第四十五条规定，征收土地的，由国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。其中批准权限的分配是： 1、国务院负责批准下列土地的征收：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（约合525亩）；（3）其他土地超过70公顷的（约合1050亩）。 2、省级人民政府负责批准上述规定以外的土地的征收，并报国务院备案。 另外，《土地管理法》第四十五条还规定，征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。 按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发2006]31号）关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知国土资发[2006] 320号规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，从2007年起调整为每年由省级人民政府