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“小产权”房若干法律问题分析 住房是关系国计民生的重要问题。多年来，伴随着市场经济的繁荣发展，商品房价格的一路攀升，“小产权”房也凭借其相对低廉的价格悄然流入市场，占领了一席之地。然而，由于“小产权”房在所有权上存在瑕疵，购房者无法获得国家统一颁发的房屋权属证书，也无法实现房屋在市场上的正常流转，由此引发了诸多法律问题和纠纷。国家近年来重点治理“小产权”房，国土部也采取了一系列措施准备对“小产权”房试点清理，这使得“小产权”房问题更加突显和暴露出来。目前对于“小产权”房问题的解决，法律上并没有明确的规定可以依循，而立法又是一个严谨且需时较长的过程。当务之急是在现有法律的基础上，制定相关政策，针对不同情况的“小产权”房实行分别处理。 一、“小产权”房概念、分类及法律定性 对于“小产权”房的具体释义，法律没有明确的规定，学术界对“小产权”房的解释也各不相同。大体上存在三种概念：第一种概念是与开发商的产权相对应的，将开发商的产权叫做“大产权”，购房人的产权叫做“小产权”。因为购房人的产权是由开发商的一个大产权分割而来。房屋建成验收合格后，先是由开发商到房管局办理整个项目内所有房屋的“大产权”，在交房后三个月内为购房人办理每一套房相应的“小产权”。第二种概念是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的。房屋进入三级市场再次流转时不用补缴土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种理解，普通商品房就是“大产权”房，经济适用房、保障房等就是“小产权”房，包括上面提到的“房改房”也是在这种理解下的“小产权”房。第三种概念是按照房屋产权证的发证机关来区分的。国家发产权证的叫“大产权”房，国家不发产权证，由乡镇政府发产权证的叫“小产权”房，又被称为“乡产权”房。本文中提及的“小产权”房主要是指在农村集体土地上建设的，没有国家颁发的产权证，只能获得乡政府或村委会颁发的房产凭证的房屋。 根据建造行为是否合法，“小产权”房可以分为两类：第一，违法“小产权”房，即建造行为不合法的“小产权”房。这类“小产权”房的建造，违反了土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，主要是指占用耕地建造的用于居住的房屋。第二，合法“小产权”房，即建造行为合法，但买受主体受限制的“小产权”房，主要是农民在自有宅基地上建造的房屋。这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。本文认为，不能将“小产权”房笼统地判定为违法，要视其建造行为是否违法而定。违法的“小产权”房在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均为不合法；合法“小产权”房的建造行为合法，但是在买卖等流转环节上不符合法律规定。因此，不论是合法的“小产权”房还是违法的“小产权”房，进入市场流通环节都存在不合法状态，将会引起很多法律纠纷。对于不同类别的“小产权”房，法律对其定性和态度就会有所不同，这关系到后续对“小产权”房的处理问题。 二、“小产权”房现象成因及存在的若干法律问题 （一）“小产权”房现象成因 1．我国城乡二元结构的土地权属制度是“小产权”房出现的内因。我国的土地分为国有土地和集体所有土地。根据我国《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法　　林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 第二，“小产权”房进入市场流转，签订的买卖合同在法律上有瑕疵。我国《城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《物权法》第9条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。《房屋登记办法》第87条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。 1