二手房中介完全手册.doc

中介业务入门(一) 第一节 中介流程介绍 基本概念 何谓“中介”？其意义何在？ 中介流程 流程名词介绍 就中介业务活动本质的差异，中介流程可区分为以下三大类： 开发 开发房源：在公开市场上，收集目标房源资讯并和该房产业主，签立委托契约，确立公司与该业主之权利义务，以取得代理销售该房源之权限，所采取的各项活动和作业称之“开发”（或案源开发）。 销售 就公司现有案源，在市场上公开征求买方，而为促使案源成交所进行之各项活动或作业，（如介绍、配对、约带看、促销、谈判等）称之为“销售”。 就经营买方的角度出发，在市场上幕集有一定需求之买方，签定《承租方委托契约书》，确立公司与该买方之权利义务（再进行接继之销售活动）可称之为“买方开发”或“买方客户经营”。 议价 议价：为了塑造案源以利市场行销，或消除成交双方之价格条件差距，针对房源业主或买主，进行价格协商或条件要求等，各项业务活动或作业，称之为“议价”。 有时针对买方之议价亦可称“调价”。 后续客户服务 “真正的客户服务”由成交后开始。商铺租赁中介之后续服务。 客户服务之重要性。 再生泉源——客户经营。 结论 “吾日三省吾身，开发、销售、议价”。 一个成功圆熟的中介业务必是在开发、销售、议价各方面之心态、技术、作业都有优秀表现之人员，三者齐驱并肩方可在此行业之绩效卓越。 第二节 建材介绍 ▲建材简介： 建筑物外观建材及结构 外观建材 马赛克 二丁挂（一丁挂、四丁挂） 方块砖 大理石砖 花岗岩砖 玻璃帷幕 金属珐琅板 结构 木构造 石造 砖造 加强砖造 混凝土空心砖造 钢筋混凝土造（RC） 钢骨钢筋混凝土造(SRC) 钢骨混凝土造(SC) 室内各式建材 木工家具材 天花板材 壁面材 地板材 装饰材 第三节 室内平面图及看屋要领 室内平面图介绍 （一）各种图示及符号所表达之意义 （二）平面图表现法 看屋要领 （一）大环境 道路 交通 座向 市场 学校 重要标的物 学区 公园 其他 （二）小环境 1、外观 2、结构 3、装潢 4、水电 5、路冲 6、通风 7、采光 8、格局 9、停车位 10、其他/物业管理 房地产法务课程 中介经纪人法律地位及应备法务知识 居间（中介）法律关系 中介定义：所谓中介服务，是指从事咨询、经纪和评估等项业务的活动。房地产交易的中介服务即是从事房地产咨询、经纪和评估等项业务的活动。 中介人法律地位 房地产经纪人，是指处于房地产市场买方和卖方之间的独立的中间商.他们通过市场调研、咨询服务、融通资金、广告宣传和公共关系等，为买卖双方撮合成交,或者代替某一方买卖。他们的主要业务活动，就是居间或代理，如房地产广告代理、经销代理、出租代理、估价代理、抵押代理、调房代理、过户纳税代理、售后服务代理，等等。在居间活动中，付出一定的劳务，待交易促成后，按照房地产商品的成本、价格或利润，向买卖双方或单方收取规定比例或合同确定数额的劳务费性质的佣金。 独立性（主体性）：介乎权利主体和义务主体之间的独立的权利主体，也是独立的就业阶层，并且有独立的行业协会，具有自然人的权利能力和行为能力或法人资格。 中介性：主要职责：居间买空卖空，其市场行为不是实物买卖行为，而是居间行为；必须兼顾买卖双方的利益。 有偿性：在居间活动中付出一定的劳务，单方或双方收取劳务费性质的佣金。 中介人应承担的法律责任 应如何介绍情况 不介入双方的意见标示 遵守委托协议的约定履行义务 中介与代理的区别 (1)什么是代理？ 代理：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。 (2)中介与代理的区别： 代理人是以被代理人的名义从事民事法律行为。代理人只有以被代理人的名义从事民事法律活动，才能为被代理人设定民事权利和民事义务。否则，不以被代理人的名义参与民事法律关系的，就是代理人自己的行为，其后果行为人承担。这也是代理与经纪、寄售的区别。行纪、寄售行为不要求经纪人寄售人以委托人的名义进行民事活动。 代理人在代理权限内独立为意思表示。（也即自己有一定的意思标示）代理人的代理行为以代理权为依据，不得超越代理权，在代理权限内，代理人可以自由为意思标示。代理的这一特征之间别于居间、传达等行为，居间人和传达人只能转述委托人的意思，无权为独立的意思表示。只要不是故意，转述人不赔。代理的法律后果归于被代理人。 第五节 开发简介 开发的定义： 通过业务人员与业主（权利人）交涉，而使其资源将合法拥有之产权或使用权的物业，委托中级公司代理出租或出售的行为。 开发物业的分类： 一住宅 二办公楼 三商业用房 开发的重要性： 开发是服务客户、认识客户的开始； 开发是业绩之母； 开发是造饼的工作； 开发可以培养其实，建立自信； 开发可以带动销售，累计客户； 开发可以拓展人脉，拥有较大的