辉煌到极点的万科和不确定的地产未来.docVIP

辉煌到极点的万科和不确定的地产未来 在副手位置上隐忍10年后，郁亮终于走上前台。　　　　如果说1000亿是王石王朝的辉煌落幕，那么1400亿就是郁亮时代的敲门砖，不是销售指标，而是政治任务。　　　　王石西行求学之时为郁亮留下了丰厚的家底，高达820亿的未结算资源决定万科2011年的净利润过百亿已毫无疑问，2012年的业绩也基本有保证。王石给郁亮留下了两到三年的财务缓冲期。　　　　万科仍是一家规模速度型的公司，在未来二到三年，考验郁亮的不是业绩，而是规模。如果郁亮在这三年没有好的发展，除了规模，万科将失去很多东西。　　　　哪怕是阵痛期2008年到2010年，万科的销售一直高歌猛进，这决定了郁亮时代的第一年不能失手，而规模速度仍旧是核心标的物。　　　　郁亮所面对的，是一个辉煌到极点的万科，和一个不确定的地产未来。严厉的房地产调控和庞大的保障房计划冲击着只做普通住宅的万科。　　　　因此，郁亮说在可以预见的未来万科都以住宅为主，但郁亮却不准备像往常一样只做普通住宅。继商业地产后，郁亮再次表达出转型的诉求，万科将“为普通人造好房子”。　　　　王石远渡重洋，一个充满激情、梦想的企业家正在淡出，一个财务出身，严谨的职业经理人走上前台，万科充满人文情结的偶像时代已经结束。　　　　房价推手　　　　1081亿元的销售额，500.3亿的营业额，万科的财务报表多少有些蹊跷。　　　　在万科相当靓丽的年报中，却有一个指标下降达25%，一个指标的涨幅仅为4%。3月7日的年报显示，2010年万科实现房地产结转面积452.1万平方米，营业额500.3亿元，同比下降25%和增长4%。但这一年，万科实现销售面积和销售金额分别为897.7万平方米和1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%。　　　　对此万科官方的解释是，一是由于世博、亚运的原因，部分项目工程进度减慢导致未能按期竣工;二是随着精装修比例的提高，工期延长，结转放慢。　　　　万科的营业额和销售额之间的比例一直不协调。2008年到2010年，万科的营业收入从409.9亿增加到507.1亿元，增幅为仅23.7%。而同期，万科的销售额确实实现了翻番。　　　　尽管最近几年万科的结转速度呈下降趋势，但2010年的下降幅度如此之大，多少让人意外。　　　　2008年万科的销售金额为478.7亿元，结算金额为409.9亿，结转率为85.6%。2009年万科的销售额为634.2亿元，最终结算的营业额为488.8亿元，结转率为77%，到了2010年，在销售额过千亿的同时，营业收入却刚超过500亿元，结转率仅为46.9%，相比于2008年，大幅下降近40个百分点。　　　　其他两组数据也不支持这一变化，万科2009年年报显示，截至2009年末，公司尚有374.5 万平方米已销售未竣工结算, 合同金额总计382.3 亿元。其中合并报表范围内已售未结算面积343.5 万平方米，合同金额356.5 亿元。　　　　这也意味着在万科2010年超过1080亿元的销售额中，参与结算的金额只有150亿，仅占其2010年销售额的1/10。　　　　一位不愿具名的分析师表示，万科2010年结转营业额超比例的低，一则是其对2011年的销售形势较悲观，预留更多为2011年的业绩持续增长做准备;二则是万科不愿意在现在这个时点报出太高的利润，以引起政府与市场对所谓“暴利”的追问。　　　　另外万科的精装修并不是今年突然提高。万科从2007年就开始全面推行精装修，2009年末新开工工程中精装修的比例已经接近80%，2010年这一比例逐渐上升到90%之上。　　　　结转面积下降25%，却换来了4%的收入增长及37%的利润增长，反常的数据却折射出万科销售均价飞速上涨的另一面。万科的盈利能力显然大幅超出了市场的预期，广发证券分析师赵强称，利润增长的主要原因是毛利率的提升。2010年，万科的毛利率大幅提升了11个百分点至40.7%。　　　　实际上，近几年来，不管是销售均价还是年终结算价格，万科展现出来的都是一条陡峭的曲线，这条曲线代表着万科产品价格的大幅上涨，其幅度不仅超过同样高周转的保利、恒大、碧桂园，也超过中高端定位的金地、招商和中海地产。　　国泰君安分析师孙建平的研究数据显示，2010年，定位普通住宅的万科和保利，销售均价分别为12049元和9608元，与2009年相比分别上涨17%和11%。而定位于中高端的金地2010年的销售均价则为12358元，与万科大抵相当，同比上涨只有11%。　　　　　对于价格的上涨，郁亮的解释是，万科2009年的结算价格是按照2008年的销售计算的，而2008年又是行情最差的一年，价格很低，因此，基数不一样。第二，万科现在90%左右是装修房子，而2008年只有百分之二三十，装修